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南京实施“拆迁新政” 住户从怕拆迁变成盼拆迁?
(博讯2004年2月11日)
    记者 顾兆农

       南京的拆迁曾广受关注,2月1日起南京实施的《城市房屋拆迁管理办法》同样广受注目。不仅因为其中的政策——“保底但不封顶”、“就高不就低”的补偿,使被拆迁群众的利益保护得到强化;而且因为其出台过程——酝酿1年多并进行了公示,20万人次参与。尽管实施效果需假以时日,但是,一些住户已开始从过去的怕拆迁变成了盼拆迁 (博讯 boxun.com)

       政策———保护被拆迁群众利益的内容最引人注目

      关于城市房屋拆迁政策,南京曾有过3次演进:

      1991年,南京市第一部拆迁管理办法颁布实施。它推进了福利性的“无偿分配”到“有偿安置”的转变;

      1999年开始实施的拆迁办法,实现了福利性的“实物安置”到“货币补偿”的突破,两种补偿形式并举,解决了拆迁群众长期在外过渡的问题;

      2001年,在“拆一还一,等价有偿”的原则下,构建了以货币补偿为主的统一的城市房屋拆迁补偿政策体系。

      此次实施的《城市房屋拆迁管理办法》,则以“市场化评估、政策性保障”为特色,体现“等价有偿”的原则,变原来的政府依土地级别定价为以房地产市场评估定价。这意味着,拆迁房屋的补偿标准与市场房屋的售价将更加接近。

      具体说,南京市房屋拆迁补偿方式有两个突出的特点:拆迁保障单价实行市场化评估,实行最低单价和最低总额两条托底保障线。

      所谓市场化评估,就是以与被拆迁房相同区域二手房的成交案例的市场均价为主要依据,确定拆迁补偿的保障单价。为保持拆迁补偿保障单价与市场价的基本一致,将参照房地产价格指数进行动态调整,每年公布一次。

      为此,南京市制定了“城市房屋区位级别”,将全市8个城区划分为6个级别27个分区。最新公布的补偿保障单价,区位级别为1级的,每建筑平方米补偿3900元,区位级别最低的为6级,补偿保障单价每建筑平方米为2000元。

      比如说,该市玄武区某处混合结构多层住宅成套房,1991年建成,建筑面积58.42平方米,该处房屋所拆迁区位级别为2级,按照新近公布的补偿保障单价每建筑平方米为3600元。但是,按照该市的新拆迁法,评估的单价却为每平方米4279.36元,高于该拆迁区位补偿保障单价。根据评估单价和被拆迁房屋的建筑面积确定,该房屋货币补偿总额=4279.36元平方米×58.42平方米=25万元。

      再如,该市玄武区某处混合结构多层住宅成套房,1986年建成,建筑面积50.88平方米,该处房屋所处区位级别为2级,按照最新公布的补偿保障单价每建筑平方米为3600元。但是,按照新拆迁法评估单价却为每平方米3537.74元,低于该拆迁区位补偿保障单价。该房屋货币补偿金额按照拆迁保障单价和被拆迁房屋的建筑面积确定,总额=3600元平方米×50.88平方米=183168元。

      由此也可以得出一个结论:所谓最低单价保障,就是对被拆迁房屋市场评估价低于政府确定的拆迁保障单价的,按拆迁保障单价进行补偿;反之,若市场评估价高于保障单价的,则按照市场评估价执行补偿———“保底但不封顶”、“就高不就低”,从而保证了被拆迁群众的切身利益。

      新《办法》还突出了对被拆迁困难群众的保障。所谓最低总额托底保障,就是对通过最低单价保障后,因为原房屋面积太小,获得的货币补偿款总额仍低于最小套型经济适用住房总房款的,补足至总房款,以保证每户被拆迁的市民都居有其屋。目前,南京市确定的最小户型的经济适用住房为45平方米,标准单价为每平方米1600元,总房价为7.2万元。也就是说,拆迁群众如果获得的总补偿款低于7.2万元的,补足至7.2万元。

      过程———尚未定稿的这个重大政策及相关的配套文件被前所未有地公诸于众

      城市房屋拆迁办法,涉及千家万户的利益,是一件极其敏感、而又万众瞩目的大事。记者采访中的一个重要体会是,南京最新《办法》出台的前后,始终是一个公众参与的过程,是在公众的关注下不断完善的。

      《办法》出台前后历时1年,有关方面召开各种层面的群众、人大代表和政协委员等座谈会达数十次之多。去年12月1日至10日,更是前所未有地将尚未定稿的这个重大政策及相关的配套文件等,以各种方式公诸于众,广泛而充分地听取社会的意见。结果,有20多万人次点击了南京政府网站和南京房地产信息网,提供各种意见和建议1558条。

      之后,根据群众的意见,起草小组对《办法》进行了认真的修改和完善。比如,在第15条中新增一款,明确提出拆迁人不得要求被拆迁人或者房屋承租人先搬迁后签协议,切实保障被拆迁人的权利;在第27条中,又将“拆迁补偿指导单价”修改为“拆迁保障单价”,显然,修改后的这个概念,含义更明确,更易于理解,更强化了保障的责任。

      反响———一些市民由过去的怕拆迁变成了盼拆迁

      如何解释南京市政府13年来对拆迁管理办法的不断修订?采访中,不少同志认为,拆迁利益主体日趋多元化,利益主体之间的关系日趋复杂化,为建立合理的利益分配机制,保障群众的合法权益,需要适时地对拆迁政策进行修改完善,科学、合理、稳妥地调整房屋拆迁利益格局。完善,是一个动态的、发展的过程。

      有关负责人强调,除了政策自身要不断完善外,还要合理制定拆迁年度计划,调控总量,避免拆迁成本增加引发房地产市场的不正常波动和房价的上扬,并处理好依法拆迁与有情操作的关系。

      围绕《城市房屋拆迁管理办法》,南京还制定了一系列配套制度和政策,同时公示,同时实施。这些“配套”包括:制定了拆迁公示制度、信访投诉接待制度、目标责任承诺制度、拆迁举报制度、拆迁稳定监管制度和责任追究制度等6项制度,强化拆迁行业管理,全面规范拆迁行为,并制定了配套的政策性规定,公布了2004年度南京市最小户型经济适用住房总价的标准,等等。

      事实上,从去年开始,南京已实施了“三百三房工程”。即用3年的时间,每年建设100万平方米的经济适用房、100万平方米以上的“中低价商品房”,改造100万平方米以上的老城“危旧房”。

      拆迁总量的控制,经济适用住房供应量的增大,在新房屋拆迁政策的阳光普照下,现在,南京市一些现有住房条件不是很好的群众,由过去的怕拆迁变成了今天的盼拆迁。因为,只要有“拆迁”的激活,改善自己的居住条件,就不仅仅是一种理想,而很快就可能成为现实。

      《华东新闻》(2004年02月11日第十一版)

     (博讯 boxun.com)


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