[加评论] 页面有问题?请点击打印板-》打印版                  [推荐此文给朋友]
[博讯主页]-> [大陆新闻] .

中国巨资催生房地产业繁荣(图)
(博讯2003年9月28日)
  

    中国的房地产开发商们,正处于兴奋期。看一下当前的繁荣景象吧。7月初,位于上海法国花园(French Concession)中心地带的一座修缮一新的别墅,以人民币400万元(合48.3万美元)售出。一周之后,该别墅以500万元的价格被转手,回报率超过25%。而附近地区,正在建设一个昂贵的别墅区,已经有大量的买主在等待向开发商——香港瑞安(Shui On)建业购买这些别墅。即使是在现代私有住宅市场仍处于初期阶段的内陆城市重庆,一家当地的开发商,7月份推出900套尚未建设的住宅,在正式售楼的前两天,就有3000人表示了购买意向。 (博讯boxun.com)

  但是住房价格的飙升、投机性需求的日益增长以及银行系统对房地产业融资的快速攀升,均已开始对房地产业能否持续繁荣以及如果繁荣中止将产生的经济影响敲响了警钟。最近几周,中央政府收缩了对包括房地产在内的各行业的信贷额度。6月份,中国央行——中国人民银行(People's Bank of China),向各地商业银行发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理通知》,以限制银行向新住宅项目的贷款额度,并要求开发商在项目完工三分之二以前,不得将所开发的楼盘出售或出租。

  各地政府也不得不谨慎从事,在努力避免房地产业发展过快以至管理失控的同时,还要防止因管制过严而出现衰退。鉴于各地政府可以自行制定计划以及银行系统存在腐败和管理不善等问题,若想两全其美,实在是一种高超的管理艺术。上海规划局(Shanghai planning bureau)的一位高级官员,在回答有关央行加强房地产信贷通知时坚称,上海没有房地产过热的问题,并从桌上拿出一份较央行通知更新发布的国务院(State Council)文件,文件指出,房地产业是国民经济的支柱产业,各地政府必须对其发展予以支持。国务院的行政管理地位在中国人民银行之上。

  鉴于已经出现泡沫迹象,房地产领域贷款的迅速增加表明,银行系统现已无法管理其面临的风险。中国大陆的一位银行咨询师称,开发商们加大了银行系统的风险。每天早起,他们就开始忙于从银行得到贷款,直到银行告诉他们已无法提供更多的资金。目前,无论是中国大陆的银行系统还是银行监管部门,都无法证明能够控制房地产业的信贷风险。

  危机一目了然。8年前,中国大陆房地产业的崩溃,使银行增加了巨额坏帐。而现在,房地产业的发展规模,已更为庞大,对整个国民经济的影响,也更加举足轻重。目前,银行17%的新增贷款,涉及房地产业,贷款数量已处于历史最高水平。因此,如果房地产业再次陷入低谷,其影响将十分巨大,并可能由此产生严重后果。首先,将是银行系统再次面临巨额坏帐。但是一场严重的危机还可能使水泥、钢材等相关行业以及建筑市场就业状况遭受打击,并使中产阶级因住宅价值下降而产生不满情绪。

  有两项因素使政府对上述问题的担忧日益加重。其中之一是:开发过热的现象并不仅仅存在于收入和投资水平都在国内高踞榜首的北京和上海,而是遍布全国。住宅市场增长最快的部分地区位于广东省。对此,摩根士丹利的首席中国经济师谢国忠(Andy Xie)预计,广东省的住房建筑规模,已较一年前增长了70%左右。目前,全国各地几乎每一个小型城市的郊区,住宅项目正在拔地而起,并且售价越来越高。在贫穷的内地安徽省省会合肥,沿河一带地区随处可见价格在每平方米4000元的待售别墅。云南省西部旅游城市丽江,大街小巷也林立着现代化的住宅大厦。

  与此同时,发达地区的房地产市场上,投机性购房需求,正日益增加。在上海,虽然对住房价格涨幅的估计,有所不同,但多数人认为,房产价格已在过去两年中上涨了30%-40%左右。瑞安建业市场部负责人Chris Wu认为,今年上半年,价格超过每平方米1.2万元的高档公寓,购买者40%是外商,多数买家是上海以外地区的中国居民。目前,Wu并不担心瑞安建业广受瞩目的开发项目。这些项目均位于上海市中心,是上海土地价格最高、开发空间日益紧张的部分地区。瑞安建业前期开发的住宅项目,投资回报率颇高。

  但是整个上海市,商品房的出租或空置比例正日益上升,而且虽然部分少数地区的租金上涨(多数位于市中心),但其他地区的租金正处于下降势头。上海一位独立地产咨询师萨姆·克里斯宾(Sam Crispin)表示,投资者不要购买任何需要完全依赖租金才能偿还贷款的房产。

  目前上海的情况,使人回想起香港房地产市场繁荣时期结束前的景象。当时,人们因预计资本升值而狂热购买房产。当然,同样有足够的理由使人相信,2003年的北京和上海房地产市场的繁荣有别于香港,自1997年以来,香港的住宅价格,已经下降了65%左右。而且,中国大陆地产市场的繁荣,有其内在原因。收入日益增加、经济发展强劲、公房分配向私人购房的根本性转变以及住房仍是人们可以合法投资的少数资产的现实,推高了住房市场的需求。多数城市的高档写字楼市场,至今供不应求。瑞安建业在上海的甲级写字楼,入住率为91%。

  与此同时,数项因素迫使上海市中心用于新开房产的土地供应有所减缓。因住宅拥有者的抗议,市中心地区的土地清理数量,已低于去年高点,从而在一定程度上限制了高档住宅项目的供应。目前,房地产开发商们正焦虑不安地等待着预定在10月份公布的系列规划,这些新规划将限制高档楼盘的开发数量和建设高层建筑。上海市规划局的一位官员称,总而言之,今年,市中心地区可拍卖的土地数量,将有所下降,同时上海将转而在城边地区开发更多的低价住宅。

  Crispin表示,截至目前,住房购买者及其代理人,普遍对上海和北京的市场前景持乐观态度,国外和国内投资者的资金,正源源不断的流入这两个地区。泡沫似乎存在,但没人知道泡沫在何处。由于供应有限以及富余的投资者缺少其他的投资渠道,即使真有泡沫,2-3年内,还会形成更大的泡沫。

  目前,上海城边地区的住宅售价,为每平方米5000元人民币左右。该水平已迫使许多购房者将超过60%的收入用于偿还贷款。类似情况已给上海等高成本经济中心地区保持收入增长造成了压力,使这些城市眼看着更多的投资涌入附近工资水平较低的城市。如果低档住宅价格继续上涨,相当数量的上海居民,将无力支付房款。21世纪(Century 21)驻上海的地产代理人James Zeng提醒潜在的购房者,不要将购买住宅作为一种投资,因为未来数月内,住房价格可能出现回落。

  房产价格下跌,将造成多严重的破坏局面?首先受害的将是中国的各家银行。从去年开始,受经济增长刺激以及放松监管,各银行开始大量发放新贷款。2003年上半年,新增贷款额已达到GDP的36%。Institute of International Economics驻华盛顿的一位中国银行专家称,大量资金涌入房地产市场,这是非常令人担忧的事情。他称,这将对银行系统的商业化过程造成极为严重的冲击。

  房地产业可以从许多方面反应出整个银行系统存在的问题。Lardy称,他对抵押贷款并不特别担心。在中国大陆,个人违约的比例,仍保持在较低的水平,并且今年第二季度,占抵押贷款比例较高的消费信贷占贷款总额的比例,实际上已从第一季度的8.5%降至8.1%。

  令Lardy担心的是房地产开发商。目前,中国整个银行系统,腐败充斥而且信贷文化匮乏。上述问题导致中国银行香港分行在去年6月向上海开发商周正毅贷款17.7亿港元,后者因涉嫌虚假抵押和操纵股价而被拘禁。曾被称为上海首富的周正毅,已在9月5日被正式逮捕,起诉罪名为伪造文件和操纵其在香港上市地产公司的股价。

  这就是全国范围的地产热令人如此担心的原因所在。受收入增加和供需平衡等因素的驱动,上海房地产市场的繁荣,可能会继续维系。

  上海聚集了大量的财富。目前,上海正在大量吸收来自海外和周围富裕地区的资金。但考虑到几十座其他城市中的地产热稍弱,当地市场房产泡沫破裂的可能性极大。90年代初,海南类似泡沫的破灭,曾造成高达人民币500亿元的巨额坏帐。

  房地产业是世界上财务杠杆比率最高的行业之一。中国大陆绝大多数开发商的自有资金,极为有限。这意味著如果该行业陷入低迷,银行将几乎得不到多少抵押资产。Lardy称,典型的问题是:开发商在得到部分贷款后会再向银行寻求资助,并称项目已完成了一半,他们需要银行提供更多的资金,否则银行将得不到一点还款。

  90年代中期,当时的总理朱镕基,施政整顿过热的经济。其结果是:数百幢只建设了一半的大楼,为银行系统增加了巨额坏帐负担。这些建筑被称为“烂尾楼”。仅在重庆就有40幢烂尾楼。这些烂尾楼,警示人们经济发展过快的代价。上一次,虽然陷入困境的开发商放弃了开发项目,但中国依然实现持续经济增长。但鉴于坏帐负担的紧迫,人们对中国的银行能否如同以往再次从房地产业的崩溃中摆脱出来的担忧,日益增加。

  杜文彬(Ben Dolven) (博讯boxun.com)


博讯相关报道(最近20条,更多请利用搜索功能):
  • 商人怒吼 房地产政策急转弯
  • 浙江副厅长外逃揭开杭州房地产黑幕
  • 总后要求军以下作战部队停止出租空余房地产
  • 中央督察组进驻上海 :房地产巨头成清查对象
  • 温家宝支持控制房地产业过热举措
  • 贷款推动 大陆房地产业高增长
  • 央行下发通知拟收缩银根 房地产市场一片哗然
  • 中国富豪一半是房地产商 很多是房地产贷款造就
  • 任志强:中国房地产“冬天”来了
  • 中国央行警惕到房地产泡沫:收紧房地产信贷以防范金融风险
  • 中国房地产泡沫的破灭对中国经济的损害
  • 中国房地产业发展迅速令政府担心
  • 吴敬链:大陆房地产存在泡沫
  • 大陆房地产泡沫:44万单位空置资金积压2500亿
  • 房地产开发商自曝真实内幕:地皮被炒成了黑色
  • BBC特写:中国房地产泡沫的危险
  • 广州房地产商的圈地运动深藏隐患
  • 朱镕基说中国房地产有些过热
  • 朱镕基下令严控房地产贷款


    点击这里对此新闻发表看法

  • .
    联系我们

    All rights reserved
    博讯是畅所欲言的场所、所有文章均不一定代表博讯立场