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特区政府出手,香港楼市重挫/林保华
(博讯2010年12月12日发表)

    香港特区政府终于克服犹豫不决态度,下重手打压香港楼市。

    今年10月初香港特区政府的施政报告对楼市没有出手,加上中国国家主席胡锦涛 9月初在深圳会见香港首富、地产商李嘉诚,被认为中国政府支持香港炒楼,导致特区政府不敢出手。因此,香港楼价飙升势所必然。

     看看当时报章上的新闻,使人心惊肉跳,例如:“政府出招温和 业主反价”,“大增五成 施政报告后二手成交狂飙”,于是“二手交投狂飙 07旺市重现”,以及“ 200万元内私楼抢购一空”,乃至出现“六买家抢万景峰凶宅”的奇景。 (博讯 boxun.com)

    虽然特区政府也提出警告,例如,10月17日,财政司司长曾俊华发出警告,以泡沫风险有增无减形容楼市,又说楼价过去20个月已急升 47%,大单位售价较1997年高峰超出9%,中型单位亦只较历史高位低5%,亦较08年年中、金融海啸前的高位累计上升超过两成。

    接着,特首曾荫权在接受香港电台专访时表示,增加土地供应一定可稳定楼价,但不可能立竿见影,也就是说,这是中长期措施。他表示,对于短期炒作只可用行政手段处理,他不会容许楼市出现泡沫化,“如果有炒楼成份,炒到有泡沫化成份,我说过,一定不会袖手旁观。”

    然而,市场炒楼气氛还是高涨,例如,投资物业超过20年的炒家表示,目前楼市火热,但他观察到现时的买家好有实力,“尤其是豪宅买家,大部份只承造楼价一半按揭,甚至现金 full paid(付清楼价)!”从这句话,大致可以了解,这些坐拥大量现金的买家,应该来自中国,因为某些资金的来历不明而必须付现。

    而很少评论楼市的前金管局总裁任志刚,却在11月初北京一个投资论坛后向电子媒体表示,香港楼市特别是豪宅物业,已“不再是 700万人的市场”,内地10多亿人口中,单是几十万或十几万分之一,有兴趣在港置业,需求已经‘好厉害’,所以很难界定现时香港楼市是否存在泡沫。这一点也印证中资(当然也包括黑钱)已经深度介入香港楼市。 

    就连国际货币基金组织IMF亚太区高级顾问Nigel Chalk在视像记者会上也说,虽然香港房价在过去一年已上升20%,豪宅价已超逾97年水平约10%,而一般住宅物业价格亦快将达到历史高位;然而目前低利率环境及过去10年家庭收入大幅增长,使现时住宅物业仍较90年代后期容易负担,而且特区政府已率先推出多项冷却楼市措施。股市方面,他认为,整体仍与区内其他市场升幅同步,并未出现明显的泡沫风险。

    11月中旬亚洲房市风险管理顾问公司公布,亚洲 8大国际城市的房价调查,香港以每坪202万元居亚洲之冠,东京(去年榜首)每坪172万元居次,新加坡每坪112亿9000万排名第三,第四至第八名依序为首尔 86万、台北46万9000元、深圳36万6200元、上海33万7600元及北京28万5800元。

    但是,短线炒作的情况也是显而易见,财政司长曾俊华在记者会上,用了不少数据说明现时炒风已由豪宅蔓延至一般市民的中价楼宇,持有物业12个月内即放货的短炒个案,今年头 9个月较去年同期上升了114%,当中84%是300万元以下的楼宇。而因为联系汇率(1983年港英政府将港元与美元汇率挂钩)的关系,香港的低利率,将使炒风可能超过1997年中国收回香港前夕所造成的严重泡沫。97年间,新造楼按息率平均为最优惠利率( P)加 1.75至 2厘,当年 P水平从 3月时的 8.75厘,升至翌年 1月的 10.25厘高位后, 98年 3月开始回落至10厘,一直降至99年 1月的 8.75厘位置。相反,现时新造楼按息率平均为 P减 3厘,但大行的 P水平仅处于 5厘,实际供楼利率约2厘。

    在任志刚讲话前,现任金管局总裁陈德霖承认对于目前炽热的楼市无计可施。虽然政府与金管局今年 8月推出打击炒楼及收紧楼按措施,但10月楼市再度转趋活跃。他也认为受制于联系汇率,金管局可以做的已经做了,“只能推出针对性措施”。这个针对性措施大概就是针对炒家的措施。

    11月19日,财政司长曾俊华在没有事先知会发展商下,使出两招重槌打击楼宇炒卖活动,其中历史性引入针对住宅短期买卖的高昂“额外印花税”,今日起所签订的正式买卖合约,若单位在24个月内转手,会征收5%-15%的额外印花税;金管局则收紧住宅及非住宅按揭成数至最高五成,至于非自住物业的按揭安排,亦最多只能借五成。

    其中的“短期买卖”就是炒作行为,因为自住的,很少会刚住进去,又立刻搬出去。除非有非常特殊的原因。这次的措施,与以往有不同。1994年、1997年以及今年早些时候推出的措施,大部份都是针对一手物业炒卖,如禁绝楼花期内转售、提高买楼定金、限期推盘及以抽签登记卖楼等。涉及整体楼市的措施,过去一直没有大刀阔斧的动作。中原地产董事总经理陈永杰认为今次招数极辣,为其入行数十年未见,相信也是前所未有。他指措施摆明赶绝中短线炒卖活动;按揭低至五成,又大大加重入市成本。陈永杰估计由现在至下月底的短期成交量会大跌三至五成。

    措施公布后的第一天,一手盘的买卖趋淡静,太古推出西半山贵价楼花盘“蔚然”,原有60伙获买家预留,但全日只售出30伙,有一半打退堂鼓,而长实原本要开售的大围盘“盛荟”第3批单位则押后推出。二手市场方面,业主虽然愿意减价,但整体成交较前一个周末跌约五成,多个蓝筹屋苑更只有零成交,买卖近瘫痪。周六、日整个周末,十大蓝筹屋苑二手成交急跌至只得14宗,较上周末的67宗大幅减少近八成,其中平时成交热络的太古城、康怡花园、海怡半岛是零成交。

    对这个措施,地产界人士预料,12月整体楼市交投将回落30%至7000宗,其中一手楼占1000宗,二手楼占6000宗,他们预料楼市淡静期将会至农历年,楼价至圣诞前会回落15%后可见底。也有的认为,这个措施对豪宅不大会有效果。实际效果如何,还待长一点时间来观察。

    《看》双周刊 第77期

    (穿越30多年时空的重要评论,以及人生的酸甜苦辣,请看林保华部落格 http://blog.pixnet.net/LingFengComment新旧评论还在继续增加与上网中)(要了解中国最新重要资讯,请观看台湾青年反共救国团网站http://www.twyac.org/内的“共产中国”网站:http://redchina.ning.com/) _(博讯记者:凌锋)

(此为打印板,原文网址:
http://news.boxun.com/news/gb/pubvp/2010/12/201012122217.shtml)


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