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香港人,请不要在北京买赃——被拆、被抢的民房(图)
(博讯2009年12月06日发表)

    源起京港洽谈会
    在金融危机席卷全球的不利形势下,最近刚刚在北京落幕的第13届北京•香港经济合作研讨洽谈会(简称京港洽谈会)可谓硕果累累,签下了32亿美元的合作项目。作为此次京港洽谈会的重头戏之一,“前门大街商业区项目推介会”上,崇文区政府向35位香港企业代表推出了四大项目(信息来源:崇文区人民政府网站):前门东扩项目中4个地块建筑、台湾会馆和21个四合院、鲜鱼口民俗餐饮区及前门大街二街建筑,4个地块建筑为C2、C4、B15、B16地块建筑。
    可是请问这35位香港代表,你们是否想过这些地块上都仍有具有合法产权的业主,而并非你们看到的画着ABC的策划图纸?你们是否了解这些地块背后的产权真相?还是你们太过相信政府机关的公信力?
    作为一名业余的北京胡同保护志愿者,我在此向香港人透露一些四合院买卖背后鲜为人知的秘密,并且有具体事实依据和照片为证,借此告诫香港人不要在北京买赃,否则当法律最终发挥它正文的力量时,您会钱房两空!
    
    潘石屹快煮熟的鸭子飞了
    去年1月29号,前门鲜鱼口胡同区发生了一个挺说明问题的事件,北京市国土资源局准备对一块拟作为商用的土地进行公开拍卖,拍卖地点设在该国土局的交易大厅内。SOHO中国董事长潘石屹公开表示要竞投这块地,并在SOHO香港公司的上市资料里以非常肯定的口气强调了这块土地非他莫属。然而就在拍卖消息公布三天以后,国土局却突然宣布撤拍了,给出的原因是文物保护等问题。但这其中真正的缘由,就是因为鲜鱼口被拍卖地段上的几个四合院业主,
    香港人,请不要在北京买赃——被拆、被抢的民房
    前门胡同里一位四合院业主的房地产所有证
    拿着房屋产权证去质问崇文区政府,怎么可以卖依然有产权的地?崇文区政府于是要求土地局立刻撤拍。由于拍卖的公开性和透明性以及业主们的法律意识,鲜鱼口胡同的土地被幸运地保留了下来,可是北京还有多少被单方面协议出让,继而被毁的四合院,也只有攥着产权证却遥望老宅的老北京自己清楚。香港人,请不要在北京买赃——被拆、被抢的民房


    -被拆迁百姓向警察激情诉说
    
     至今,潘石屹的“前门梦”仍在曲折地前行着。而背后一直困扰和阻挡他的,便是世世代代居住在那里的人们的房地产权。
    
    四合院买卖背后的巨大陷阱
    就和京港洽谈会专案中的那21个四合院一样,北京近日将有一些被房管局或某些机关单位多年占用的市民私宅非法流向市场。
    这些四合院被称为"经租产"和"代管产",前者是一些私有出租房屋,自1958年开始被房管 部门强行管理,但产权至今是私人的,从没有转移过。“经租产”在广东省等地区已大规模撤销了房管部门对其的“管理”,但在北京等地区还没有被撤销。后者是 1949年左右主人出走海外后留下的宅院,由房管部门代行管理至今,其中个别已经清退给回祖国寻根的房主人,但大部分仍扣留在房管部门或长期占据使用的单位手里。
    这些四合院在过去是被禁止出售的,因为它们的产权登记在私人名下,在法律上至今属于私人。然而北京相关部门却在今年三月出文,公然许可使用人或管理方在市场上出售这些私有四合院,公然许可非产权人出售他人财产,以期赢取暴利!
    这种行径是触犯刑法的,不幸掉进陷阱的买主也将在日后承担法律责任,因为你买的是被违法侵占的他人私人财产。
    这些四合院的合法主人或其合法继承人今天都有名有姓地生活在蓝天之下,有的在北京本地,有的在外地,有的在海外。"文革"之后,虽然中央政府下文要求清退市民私宅,虽然众多当事人数年来一直在强烈要求清退,但房管部门至今只清退了大约半数,其它仍攥在它手中或使用单位的手中。
    在被称为“直管公房”和“自管公房”的四合院当中,有大量的这样的私产(现今大部分都由与产权毫无关系的外人居住着,显现“大杂院”状)。因此四合院的买主一定要在交易之前查清产权来源,要从上世纪五十年代初期的产权登记开始查起,查是否存在合法的变更登记,一直要查到现在。因为如万一上当,就会在不久的将来缠上可怕的官司!
    在南方,很多地区的 “经租房”1997年以后就“撤销管理”,陆续还给了主人,可是现在北京还有不少地方都没有归还,被告知房子已“归公”,私人的房地产所有证“自然失效”。可是产权从来没有转让过,房管局也拿不出这些房子的产权证,当地政府无视四合院房主的产权,单方面将四合院的宅基地卖给了地产开发商,而这些地产商,很多就归属于地方政府本身。于是,地产开发商拿着根本没有宗地号的无效土地证就将挖掘机开进了居民的四合院里,掘进了老北京的历史肌理之中。
    香港人,请不要在北京买赃——被拆、被抢的民房


    70高龄的林大爷因多次上访而被台州当地法院以“非法持有国家机密”罪而被判刑二年
    而在法律上,土地产权依然是属于原房主人的,反之政府与地产商的行为是非法的,你所购得的四合院将不受法律保护。
    

谁是毁灭胡同四合院及老北京文化的幕后黑手?

    
    经租房集中的老城区地皮价格贵如黄金,谁占有了这些地皮,就如同得到了取之不尽的聚宝盆。强势者以最小成本谋得最大利益的动机,才是践踏经租房业主产权的根本原因。
    香港人,请不要在北京买赃——被拆、被抢的民房


     正在消失的胡同
     各地倒卖房地的开发商,背后都有不同程度的权力之影。比如北京市各区的“房地经营管理中心”,就是从北京市房屋土地管理局剥离出来的一个经营实体。北京“历史文化保护区”里的“危改”或所谓”修缮”项目,许多都由此“经营中心”操作。由于地皮升值,危改是一块真正的“肥肉”,在其背后是一条行政违法的流水线。
    香港人,请不要在北京买赃——被拆、被抢的民房


    市土地管理局卖给华富金宝公司大量涵盖着私人产权的土地
    
    香港人,请不要在北京买赃——被拆、被抢的民房


    北京市土地交易市场
    
    香港人,请不要在北京买赃——被拆、被抢的民房


    金宝街6号地没有地号的无效土地证
    
    违法的操作程序是:房管局把私人拥有的祖产土地使用权擅自划拨给“经营中心”---“经营中心到银行抵押贷款——给拆迁户拆迁补偿款——把拆迁完的地再卖给真正意义上的开发商。如此,只要玩个“空手道”,就能一夜爆富。
    在这拆迁腐败中,权力与财富的勾结暴露无疑。
    香港人,请不要在北京买赃——被拆、被抢的民房


    无数个如此漂亮的四合院也难逃厄运
    
    而本次京港洽谈会将要促成的项目,无疑是北京前门东鲜鱼口等一批历史文化保护区的严重空难。笔者在此罗列出这些幕后的黑手:
    
    1,北京天街置业发展有限公司,是由崇文区房管局注册成立的公司,虽然名义上与房管局独立开来了,而实际上前者就是后者以修缮和保护的名义进行商业开发的作业场,而后者便是前者的权力之炮。
    
    2,北京崇裕房产开发有限公司和北京兴隆置业有限公司董事长马艳荣
    她的另一个身份:北京市人大代表
    2004年马艳荣以人大代表的身份,假借“根本解决前门地区重大火灾隐患”之由,提出了“人房分离”的议案。第一个做出了把前门保护区的居民赶走的提案。2005年至今,前门大街东侧的鲜鱼口正在一律实施“人房分离”,前门东现基本已成一座空城!四合院的业主都被强行迁走,仿佛德国法西斯驱赶犹太人一般!
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    前门一位50多岁的大妈因多次不肯离开自己的家而被政府和开发商雇用的社会人员殴打!

重庆"最牛开发商"获死刑

    对拒绝拆迁的“钉子户”,使用停水、停电、堵塞下水道等手段达3年;高价雇凶在闹市将“钉子户”的独子砍死……重庆市二中院近日宣判,因暴力拆迁,“史上最牛开发商”黑龙房地产集团董事长向世全一审被判死刑。
    此事看似与本主题无关,但笔者在此想要说明的是,就我所了解并亲眼所见的实情,北京的房管局在所谓的“危改”中,充当了私宅和文物的毁灭者,同时也扮演了开发商或者与开发商相勾结的角色,停水停电、恐吓攻击甚至非法拘留等都是他们司空见惯的手段,(譬如大家知道的北京海淀区长春桥一住户全家深夜被捆绑扔到门外、住
    房被铲为平地等等)。
    香港人,请不要在北京买赃——被拆、被抢的民房


    因多次上访而被刑事拘留
    
    房管局已经出卖或即将出卖和转让的土地,也是非法占有而来,他们也理应像向世全一样,受到法律的制裁,而06年北京崇文区房管局原书记挪用公款被判刑5年,直接道出了房管部门官员的腐败。
    只是对于普通民众来说,与拥有“至上权力”的政府机构对抗,力量实在是太微弱了,对于敏感言论一概被“和谐”的年代,想揭露事实的真相都难。
    香港人,请不要在北京买赃——被拆、被抢的民房


     合平集会
    问题的症结:经租房
    
    什么是经租房?在1958年那个“极左”时代,大城市里只要房主拥有超过225平方米以上(中小城市100平方米以下)的私有出租房屋,国家便强制性地要求房主同意这些房屋要由它来经营管理(即代为管理,非占有),但此举并没有触及产权,经租房的房主都持有中华人民共合国成立后给他们颁发的房地产所有证,只要中华人民共合国还存在,这个房地产所有证的内容便仍然有效,包括权利人对其土地财产的权利。在广州、厦门等地,“经租房”已在近年里大规模地落实给它们 的主人,无论是产权还是实际使用权,而北京的房管部门把“经租房”的档案依然紧紧地尘封于“密室”,一半以上的房产依然没有落实归还给主人,原房地产所有证也迟迟不发还。
    香港人,请不要在北京买赃——被拆、被抢的民房


    
    房管部门有何居心?
    
    为何房管部门手握市民的土地证,迟迟不肯下发,而擅自用非法篡改过的新土地证代替,既而期望房主们接受呢?原因再也明显不过了:土地可以成为他们的摇钱树。
    房管局非法强占或强拆私人民宅,与开发商勾结进行纯商业开发,从中牟取暴利。他们非法出卖土地和四合院有两种方式:
    一种出售是在拆迁当中进行的,房管局先以每平方米三百多元到一千多元不等的价格把房子按“公房”卖给租住房子的人,把他们变成假产权人,然后让他们各自拿着 一份毫无法律效力的“房改房确权证明”,以所谓“房屋所有人”的身份去拆迁办公室领取十几万到几十万不等的拆迁款,而这房子的真正主人就连一分钱的“补偿款”也没有。
    另一种是在一年多里以来开始对外开放的四合院市场的买卖中进行的,一般是在所谓的平房保护区里。因为只有在这种区域人们才放心买四合院。但尽管如此,市场开放后的头半年里这买卖十分冷清,原因是房地产中介公司拿不出其中那些属于经租产的院落的合法证件,提供这些号称“公房”房源的房管局心里太清楚这类房产的 真实身份了。面对巨额利益的诱惑,后来房管局的胆子突然大了起来,居然就把印有中华人民共和国徽的“国有土地使用证”掏出来并填上了新房主的名字。而国徽 当然是最具有公信力的,四合院的买卖便红火起来!买主们啊,你们哪里想得到你们所购该院的房地产来源是不合法的呢,哪里想得到在同一块土地上另有真正具有法律效力的权利人呢!
    香港人,请不要在北京买赃——被拆、被抢的民房


    被拆后房主人依然坚定的保护着私人所有的土地权
    香港人,请不要在北京买赃——被拆、被抢的民房


    拆!
    
    就这样,各区的房管所与开发商一道,以疯狂的速度毁灭着所剩不多的胡同区,一边修缮或翻盖了拆迁中得来的四合院,并出台了鼓励个人购买四合院的政策,但成交率仅有6%,让期待巨额利润的开发商颇为失落。90%的被调查者说,不买四合院是因为没有安全感。一位被调查者说,花毕生财力从开发商手里置了房产,说不定这房子是谁的呢,尤其是土地权的来源不清楚,瞒着不告诉你!另外购买方最担心的是将来所在的胡同会不会遭到拆迁,他们咨询有关部门,得到的总是模棱两可的答复。
    徘徊在四合院市场的经租房阴影,挥之不去!
    
    香港人,请谨慎行事!
    以为你们与北京的合作,是在修缮和保护历史文化名城吗?是在魅力古都上又添浓墨重彩的一笔吗?NO! 你们是在助纣为虐,是在加速北京老城区千年历史文化的毁灭,同时也是在撕裂许多寻常百姓的家庭!
    我们回到京港洽谈会那几个项目上,首先请别忘了,那几块地中有还有一大部分都还是属于私人的,包括那21个四合院。为了掠夺前门东这一片土地,崇文区房管局和开发商一道,打着“危改”、“修缮”等旗号,想方设法,软硬兼施,对于“抵抗顽强”的采取威逼恐吓、停水停电、甚至人身攻击等恶劣手段,强制房主人们搬迁,最终逼迫一部分人签下了拆迁协议,但是这份协议在法律上是完全无效的。协议的原文及驳斥见附文。另外有一些业主的房地产所有证至今还持在手里。
    如果您真的是出于好的目的,想要在北京购置产房、修缮四合院等等,那么在您交易时,一定要查清土地产权来源。
    您要重点要求查看以下两份材料内容:
      1,原主人的房地产权证书(原件)
      2,与该宗地有关的土地使用权和房屋所有权人、房地产他项权利人同意变更宗地界址的书面证明(原件)
    
    从人文角度上讲,胡同和四合院是北京风土人情的载体,以其特有的居住形式繁衍了老北京文化。老北京人的古道热肠,就是由胡同紧密的邻里关系熏染而来。现在这些胡同多数已不在,其承载的胡同文化也就消亡了。请留下老城区仅存的一点胡同让古都风韵继续延续下去吧,不能再“危改”,不能再“开发”了!
    
    从房地产权的角度上讲,前门东鲜鱼口的土地和房屋依然有具有其私人权属的,来源不明或者说非法获得的土地再转让给你,那是很不可靠也是不安全的,也是没有法律保障的。请在了解事实的真相后再谈投资!
    
    而且即使您的投資項目受中華人民共合國法律的保護,也不能確保它們的萬無一失,請見下面一篇文章:
    中国房地产报:难逃拆迁命运 北京保护区胡同投资风险也须警惕
    http://house.focus.cn/news/2007-06-25/328267.html
    
    最后我向所有希望在北京投资、建设、置业、开发的香港人,诚恳地告诫一声:请不要在北京买赃!
    
    
     附一:评“拆迁协议”如何违法无效
    
    (注:此“协议”的“乙方”是北京胡同的一位祖传私宅主人,拆迁的目的是为房地产商业开发。下面橙色的字句是驳斥的批注。)
    
    
    协议号:XXX
    
    住宅房屋拆迁货币补偿协议
    
    拆迁人(甲方):某房地产开发有限公司
    被拆迁人(乙方):宋育泉(化名)
    (房地财产转移有法律规定的程序,而制定“拆迁人”与 “被拆迁人”这种关系本身就是绕过了这个程序。此关系的制定是违宪、于法无据和侵犯人权的。)
    为保障城市建设顺利进行,保护甲、乙双方权益(拆迁是被迫的,本身就是在侵犯乙方的权益)根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》(北京市人民政府令第87号)(宪法保护私有财产,此“办法”违反宪法,所以依此进行的拆迁是无效和违法的)和有关文件规定,甲、乙双方经协商(拆迁是被迫的,根本谈不上“协商”)同意实行货币补偿,现达成协议(没有“协商”,所以不存在“协议”)如下:
    一、 拆迁依据
    根据《房屋拆迁许可证》京国土房管拆许字(2005)第XX号,甲方因某建设项目,需要拆迁乙方在拆迁范围内某胡同某号所有的房屋。(由于该项目的实质性内容是进行房地产商业开发,拆房的“需要”是为了满足某商业集团的赢利需求,所以这命令式的“需要”两字完全是无耻的强盗口吻。其潜台词是:我需要用你的宅基地赚钱,所以必须拆你的房子,你必须顺从。)
    二、 被拆迁房屋 (同上,没有遵守财产转移的规定。这五个字的潜台词是:被掠夺的财产)
    乙方在XX胡同XX号内有正式住宅房屋X间,建筑面积XX平方米;违章建筑 间;
    乙方在拆迁范围内,现有在册人口X人,分别是户主:宋育泉宋某之妻:XX 之女:XX
    三、 拆迁补偿款 (同上,依法进行的财产转移和“拆迁补偿”是两个概念。)
    经北京XX房地产评估有限责任公司评估认定,被拆迁房屋所在地区基准地价为5400元/平方米,基准房价为1000元/平方米,被拆迁房屋容积率调整系数为1.3。(这是抢劫者从被掠夺的财产中取出的一点零碎,是给受害人在其被赶往黄泉路上的旅费。以下亦然。)
    乙方房屋的区位补偿价款共计X元;重置成新价款共计X元,其中附属物X元(详见评估结果通知单);以上拆迁补偿款合计X元。
    四、 拆迁补助费及奖励费
    甲方支付乙方拆迁补助费共计X元,其中包括:
    1、 搬家补助费X元;(“补助”两字带有侮辱性:一边实施抢劫一边表示对被害者进行“施舍”)
    2、 提前搬家奖励费5000元;(“奖励”两字同样带有侮辱性,以下亦然。)
    3、 重点工程奖励费20000元;
    4、 一次性房屋周转(综合)补助费:30000元;
    5、 住房困难户拆迁安置补助费 元;
    6、 电话移机费235元,有线电视补助费350元,空调移机补助费400元。
    7、 其它补助费: 元;
     私补:X元;
     元。
    五、代扣房改购房款 元。
    六、付款方式、期限
    甲方应在乙方全部腾空住房并交予甲方拆除后5日内,一次性向乙方支付上述(扣除代扣房改购房款后)拆迁补偿款和拆迁补助费共计X元(人民币大写X元整)。
    除因乙方原因,甲方未在约定的期限内支付乙方补偿款的,每延迟一日,按拆迁补偿款总额的万分之二向乙方支付违约金,直至付清之日止。
    七、乙方搬迁期限
    乙方应在本协议签订后5日内将原住房腾空交予甲方拆除,违章建筑自行拆除,并按约定日期领取拆迁补偿款。
    乙方未按约定期限完成搬迁的,每延迟一日,按拆迁补偿款总额的万分之二向甲方支付违约金,直至腾空之日止。
    八、房地权属注销登记
    甲方与乙方签定本协议后,乙方应将原住房产权证明或使用证明交甲方,由甲方统一办理注销登记手续。(房地权属是这么注销登记的吗?!对这方面法律上有一系列的规定。在私宅的土地证上,无论是民国时期、是中华人民共和国初期(1951-)还是现在的,都印有宗地号,它代表着土地财产权的延续。就此,法律规定中有1993年的“城镇地籍调查规程”:“地籍调查包括权属调查、地籍勘丈”“调查的单元是一宗地。凡被权属界址线所封闭的地块称为一宗地。”,和1986年的“土地管理法”:“依法改变土地权属和用途的,应当办理土地变更登记手续。”,以及1995年的《土地登记规则》:“不经变更登记的土地使用权、所有权及他项权利的转移,属于非法转让,不具有法律效力。”,还有1993年的“关于变更土地登记的若干规定”:“因国有土地使用权转让或因地上建筑物、附着物所有权转让引起国有土地使用权转让的,土地使用权转让人和受让人在土地使用权转让合同签订后十五日内,持土地使用权转让合同共同到土地管理部门申请土地权属变更登记。”
    在这里可以看出,第一:该“协议”中要求乙方交给甲方的只有房屋产权证,没有土地证,如何谈得上注销土地的权属?第二:即使假设转让人是自愿的,也要与受让人“共同到土地管理部门申请土地权属变更登记。”,不能是由甲方包办。
    因此“协议”中的这一条无法律依据,所设定的注销程序是擅自发明的,据此若进行房地权属注销也是无效的。
    九、本协议经双方签字盖章(或摁指印)后生效,双方均须严格履行协议约定内容,并承担相应的法律责任。(此协议本来就是无法律依据的,哪里来的“法律责任”?)
    十、如双方在本协议履行过程中发生争议,经协商无法解决,需经诉讼程序解决的,应向被拆迁房屋所在地的人民法院提起诉讼。(针对一个本来就是儿戏的“协议”,到法院去做什么呢?)
    十一、联系方式
    乙方搬家后的住址:
    联系电话:
    十二、本协议一式叁份,甲、乙双方各执壹份,报有关主管部门备案壹份,具有同等法律效力。(没有法律依据何来法律效力?)
    
    
    甲方(盖章): 乙方(签字或盖章):
    
    法定代表人:
    委托代理人: 委托代理人:
    XXXX年X月X日 XXXX年X月X日
    
     附二,相关信息、报到:
    
    内地城市祖宅业主联盟论坛
    http://house.focus.cn/msglist/7050
    
    以迁建的名义 拆
    http://www.360doc.com/content/050816/09/142_6442.html
    
    新华网:北京东四八条拆迁城市"记忆"遭遇危机
    http://news.xinhuanet.com/legal/2007-05/27/content_6158443.htm
    
    棍棒和推土机下的拆迁 京城住户“夜半惊魂”
    http://business.sohu.com/23/64/article215406423.shtml
    
    谢辰生:文物保护一“闯”将
    http://www.gmw.cn/CONTENT/2009-07/24/content_955533.htm
    
    北京四合院的藏羚羊困境:95%的四合院没法卖
    http://www.oldbeijing.org/Article/Class81/Class88/7072.html
    
    北京古城的衛士:华新民的十年胡同保卫战
    http://www.sunyefang.org/docs/wenhuazongheng/disanqi/20002.aspx
    
    哀故宇之多艰:四合院保护权属问题
    http://www.wenwuchina.com/news/list7/detail147/32230.html
    
    北京古迹破坏严重 无法和巴黎罗马比
    http://culture.people.com.cn/GB/70658/70946/9979451.html _(博讯记者:胡同人) [博讯来稿]

(此为打印板,原文网址:
http://news.boxun.com/news/gb/pubvp/2009/12/200912060716.shtml)


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