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楼市又在形成泡沫吗/施永青
(博讯2009年06月19日发表)

    
     世事真令人意想不到。
     (博讯 boxun.com)

      半年前,投资市场还是一遍愁云惨雾,谁会料到,今天无论股市还是楼市都可以升个不亦乐乎。
    
      香港有约六成家庭拥有自住物业,拥股票的人可能更多。在股楼皆升的情况下,大多数香港人的心境,应比半年前大有改善。财富效应当令资产拥有者更放心去消费、去投资,不失为经济衰退时一支有效的强心剂。 然而,社会上亦有人开始担心,这样发展下去,是否又会形成资产泡沫?最後又会引发新一轮的金融危机?
    
      依我看,答案是肯定的,因为世界各国政府,似乎都不愿意面对积重难返的现实,而是重新吹起资产泡沫,以制造歌舞昇平的局面,以前,吹泡沫的工作主要由金融界负责;现在金融界已溃不成军,这项工作只好由政府来接手。政府在这方面的能耐绝不会比金融界差。对於小市民来说,无论他认同也好,不认同也好,他都无法逃避资产又再泡沫化的环境。他能够做的只是︰认清市场的真正趋势,及早做好自己的投资部署,希望在泡沫形成的过程中搭两转顺风车,令自己拥有的资产可以随大环境同步上升。当然,这样做是会有风险的,风险是泡沫爆破时来不及跳车,结果车毁人亡。
    
      以目前的情况来看,由於楼市刚经过金融海啸的震仓,泡沫的水平仍不算高,理应只会出现中途调整,而不会出现一次过了结式的爆破。 楼市的泡沫化通常会以两种模式出现,一种是价格过高的泡沫,另一种是供应过多的泡沫。
    
      依我观察,香港楼市在这两个方面,都不可以称做已经泡沫化。楼市在价格上的泡沫化,主要表现在与购买力的脱节上。现时香港的楼价,如果以中等收入家庭的负担能力去计,供楼只占入息的三成左右,在历史上算是低水平,高的时候可超过百分之一百。因此,即使未来家庭的入息水平仍会进一步下降,楼价也不会这麽快升到随时会泡沫爆破的阶段。另一方面,从供应量是否过多的角度去看,现时更难言有泡沫。
    
      香港住宅物业的空置率,只有百分之五左右,仍在自然空置水平,未有造成资源错配的迹象。过去几年,政府都没有定时卖地,只是提供勾地表让地产商自行决定是否进行勾地。但这套机制似乎运行得不太顺畅,连续两年,每年都只勾出一块蚊型小地块,远远未能满足社会的真正需要,遑论出现泡沫化。现时楼市的最大问题,是价格上升缺乏经济增长作基础,单是靠资产储存模式转移,而缺乏新增的购买力,那升势总有一天无以为继。不过,大部分资产拥有者都不甘心坐等泡沫爆破,他们会试图搭顺车,并自信自己会晓得何时落车。那我只能祝他们好运了。 _(博讯自由发稿区发稿)

(此为打印板,原文网址:
http://news.boxun.com/news/gb/pubvp/2009/06/200906191102.shtml)


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