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地产可能越来越便宜,但买房永远是昂贵的
(博讯2007年05月16日发表)

    
    地产可能越来越便宜,但买房永远是昂贵的。
     (博讯 boxun.com)

    地产可能变得越来越便宜。但买房永远是昂贵的。
    
    与很多逆向投资者一样,随着坏消息增多,我对房地产市场的热情不断高涨。就在上周,美国联邦储备委员会(Federal Reserve, 简称Fed)关于地区经济现状的“黄皮书”显示,住房市场继续走软,一些辖区房屋销售放缓,价格下挫。
    
    所以如果你一直梦想着有一栋度假别墅,你是不是可以出手了呢?你是不是也可以换个大房子?这的确很诱人。不过如果你纯粹为了赚钱,买房可能很难达到目的。
    
    •算算成本
    
    。当你分析房屋回报时,最重要的是记住两点。
    
    首先,房价升值幅度一直很温和,前些年急剧飙升的日子已经一去不复返。
    
    联邦住房贷款抵押公司(Freddie Mac)的数据显示,过去30年间美国房价的年升幅平均为6.2%,而通货膨胀率为4.3%。比通货膨胀率高出1.9个百分点实在不值一提。更糟糕的是,在最近十年火爆一阵后,房地产市场的回报率可能会更低。
    
    当你盘算着是否要换个大房子或者买第二套房屋的时候,你真正关注的应该是你的房屋收入。这种收入可以以房租的形式体现;如果自住,那么就是你“应投入的房租”,即假设你不买房可能支付的房租。每年你可能收获相当于房屋价值7%或8%的房租,不过这也要看地点好坏。
    
    下面我们来谈谈第二点。拥有房屋实在是成本高昂。事实上,它已经与持有共同基金的成本不相上下,购买共同基金不仅要支付3%左右的年费,出售的时候还要支付5%-6%的手续费。
    
    你卖房的时候支付的佣金就相当于卖出共同基金的手续费,而地产税、房屋保险和维护成本则可看作共同基金的3%的年费。
    
    如果算上装修成本和抵押贷款成本,你的年支出更高。不过如果不算这部分成本也无可厚非:房屋装修属于选择性支出,抵押贷款是借款成本,不是拥有房屋的固有成本。
    
    •收房租。
    
    什么意思?如果你从房价升值部分中减去拥有房屋的成本,你的回报可能赶不上通货膨胀--甚至可能亏损。
    
    的确,如果你有抵押贷款,你可以享受杠杆收益。但杠杆同样可以让你一败涂地。事实上,从当前水平来看,房价的上涨速度可能落后于6.4%的30年期固定利率抵押贷款率。考虑到抵押贷款税收减免会不会好些?即便你算上这部分省下的税费,也未必能从这种杠杆中受益。
    
    总而言之,目前也许是进入房地产的好时机--不,我并不是在作市场预期。坦率地说,房地产价格每年是否能涨4%-6%并不重要。
    
    重要的是长期收益。问问精明的房主,他们会告诉你,投资房地产成功的关键在于选好地段,有好的房客,有稳定的租金收入。
    
    但如果你不想作房东呢?如果你考虑换个大房子或者买套度假别墅自己住会怎么样?
    
    这种情况你可能就很难有收益了。你不会有任何房租收入,扣除所有成本,就算房子升值你可能也得不到什么。
    
    不过,如果你资金充裕,而且确实能从中获得乐趣,可以考虑买一幢乡村小别墅享受一下。显然,2007年买要比2005年买合算得多。不过千万不要骗自己:你这样做并不是房地产投资--而是在消费。
    
    Jonathan Clements (博讯记者:薰衣草)

(此为打印板,原文网址:
http://news.boxun.com/news/gb/pubvp/2007/05/200705161231.shtml)


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