[博讯网:新闻、文集、论坛,是留学生创办的自由综合新闻网] .

城市居民深陷“水泥森林”、居民担心磁悬浮辐射噪声联名反对、贵州茅台更换总经理等消息数则(图)
(博讯2010年05月28日发表)

    以下是博讯读者供稿综合:
    
    李兵弟:“农民集中居住”怎么看?
    
    (财新)近年来,“农民集中居住”正在一些地方大力推进。有的是以新农村建设的名义 ,有的则是以村庄整理的名义。其中,最有代表性的是天津东丽区华明镇的“宅基地换房”和成都市实行的“双放弃”——所谓农民放弃“承包地”“宅基地”,然后进城买房,被纳入社保体系。
    
    这种“农民集中居住”,一般由地方政府主导,把农民原有的宅基地或村庄用地整体拆迁后,用于工业或非农建设 ,而拆迁农民则迁入多层或高层的集中居住区,实行所谓“宅基地换房”。
    
    农民集中居住,固然改善了居住环境、有利于集约节约用地,但在推行集中居住中,地方政府一般采取停批“宅基地”,实行半强制性的拆迁,而且由于只补偿房屋,对宅基地不给补偿,或补偿很少,导致纠纷多发。
    
    那么,地方政府是否有权强制农民“上楼”集中居住?对“宅基地换房”,到底应该如何认识?农房拆迁,政府是否能补偿房屋,而对宅基地则不予补偿?
    
    住房和城乡建设部村镇建设司司长 李兵弟提出,目前各地推进的“农民集中居住”,从土地政策来看,多是利用国土资源部门“城市建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩”的政策,这种做法,应该有二三产业的支撑,并尊重农民的意愿,不可盲目推进。
    
    他认为,依照《物权法》,宅基地属于农民的用益物权。在法律、政策的范围内,农民有占有、使用、处置、继承的权利。今后,应探索农房财产权益保护制度,推进农村房屋产权登记管理,按照“同地同价、同房同补”的原则,逐步完善农房拆迁补偿政策。
    
    李兵弟指出,在城镇化过程中,农村居民点的调整有其必然性,但要防止大规模的“大拆大建”侵害农民权益。目前,一些地方农村拆迁随意性太大、缺乏合理公正的补偿。这与农村宅基地的退出机制不明晰,农房财产权益保护制度缺失密切相关。
    
    在他看来,中国农村住房制度,有四大特征:“一户一宅、面积法定”、宅基地“无偿取得和使用”、“限制流转和抵押”、“自我筹资建设、自我管理使用”。除了不能进入市场公开买卖,宅基地形同私有。
    
    但是,迄今为止,中国对农村集体土地上房屋的拆迁补偿和安置,并没有具体的法律法规。虽然一些地方法规有所规定,但一般只补偿农民“合法的”住房面积,而对宅基地等财产权皆无补偿。
    
    “今后从政策上,有关部门要认真研究,切实解决农户房屋财产权保障问题。特别是要防止在农村集体土地上房屋拆迁中,把农民的房屋简单地作为地上附着物,只给予较低的补偿。”
    
    李兵弟指出,目前一些地方停止审批宅基地,农民被迫集中上楼居住,这侵害了农民的基本权益。在一些传统农区,在农民还未能脱离农业生产的情势下,强制农民集中居住,必然影响农业生产,增加农民生活成本。
    
    “未来,各级政府还是要鼓励和支持农民建设、改造自用住房”,实行“政府帮扶、社会资助、农民自力更生相结合”,这是“各级政府应向农民提供的基本公政府共服务”,同时也应该加大政府投入,帮助解决中西部地区农村危房问题。
    
    为此, 李兵弟建议,可在局部地区先行试点宅基地有偿使用,减少农民建房对土地的浪费;同时,应赋予农民完整的宅基地和房屋的财产权利,推动农村旧村改造、空心村治理、城中村改造。
    
    他认为,未来要按照“同一平台、城乡有别,独立编码、预留接口,分类登记、共同指导”原则,推进农村房屋登记管理。并按“同地同价、同房同补”原则,逐步完善农民住房拆迁补偿政策。
    
    北京“小产权房”变异 以旧村改造之名变相建设
    
    (21世纪经济报道)中央14部委联手制定的“小产权房”处理方案尚未定稿,各地“小产权房”建设已愈积愈多。
    
    最近北京房地产市场“小产权房”项目花样翻新,为“变异小产权房”,但是其本身形式设计“精巧”。而新式“小产权房”土地来源,包括部分建设用地城乡统筹置换出来的集体建设用地。据北京规划委数据,今年北京启动50个重点村城市化改造工作,涉及集体建设用地25平方公里。而北京市旧村改造政策当中,允许整理出来多余建设用地建设公租房或酒店产业,支持农村后续经济发展,这部分土地约占7.5平方公里。
    
    ·大秦网带您游秦岭石泉 ·你明白自己缴税吗
    
    全国政协委员、清华大学教授蔡继明表示,新农村建设和城乡统筹整理土地使集体建设用地大量入市,其中相当部分转变成了各种形式的“小产权房”。政策制定者既要考虑“小产权房”合法性问题,又要考虑被拆迁农民生计安排问题。建议采取疏导方式,来解决“小产权房”问题。
    
    奤夿屯式“创新”
    
    “全款20万入住现代花园洋房”。5月19日,在位于八达岭高速水屯桥西的“伊舍小镇”旁边,一张醒目广告促销宣传单上写道。“伊舍小镇”还直接在房地产网站上打广告,均价4900元/平方米。
    
    销售人员称,“伊舍小镇”项目是北京市第一批13个旧村改造项目的一部分。奤夿屯是这13个旧村改造之一。该项目采取将旧村拆掉,然后给回迁农民盖一部分回迁房。另外建设几十栋楼房,以“入会”形式对外销售。村里会给出一个村集体房产证,另外与购买者签订一个协议,如果发生拆迁,拆迁补偿归买房者。
    
    该项目一期已经大部分售完,只有8号楼仅余数套房子。
    
    “伊舍小镇”不怕被当做“小产权房”查处原因之一,是运作模式不是“卖”而是“入会”,“伊舍小镇”号称属于养老产业园性质,采用会员制运作,会籍协议与当地镇政府签订,只需一次缴纳所选户型的会员费就可入住。
    
    协议的签订有两种方式可供选择:一种是无期限有效,子女可以继承;另外一种就是五年制,五年之后可以选择退会,会员费全额退还,实际上也就是居住五年。
    
    售楼小姐也一律称为“会籍顾问”,一位会籍顾问表示,因为房子是在村集体土地上开发建设的,产权归属村里。不过,购房者经认购后可享受当地荣誉村民待遇,给购房者颁发《奤夿屯村荣誉村民》证书及由村委会核发的房屋使用权证,让购房者拥有房屋的永久使用权,因此大可不必担心产权。
    
    有意思的是,国土部5月初发出的18宗土地挂牌督办案件中,有北京怀柔的“水岸江南”小产权房项目,其操作模式也是采取“入会”、“租用”的方式在集体土地上建设小产权房。在国土部的责令下,北京市政府将其界定为“小产权房”,准备将该项目2007年12月30日以后续建、在建的项目全部拆除。
    
    农地入市潮
    
    建设用地城乡统筹和新农村建设、小城镇建设等问题,是“小产权房”越来越多原因之一。某省就提出每个地市县乡都要建设中心城镇,每个城镇规划就要15-20平方公里的土地。
    
    国土资源部今年就将小城镇化问题调研列为重要调研课题之一。
    
    蔡继明说,尤其是在城郊结合部,农村集体建设用地的价值较大,很多地方政府在做城郊结合部的建设用地流转时,也都采取将农民变居民,同时将置换出来的土地搞房地产开发。
    
    以北京市为例,其近连续2年推出土地储备1000亿元贷款投放计划,直接用来做城中村和城郊村的改造工程。北京市北京中心城区的城乡结合部面积约753平方公里,其中需要改造的行政村共有227个,涉及自然村落约450处。
    
    今年北京先行启动50个市级重点村的城市化改造。50个重点村现状宅基地占地面积约12平方公里,现状乡镇企业占地面积约13平方公里,涉及农民约14万人,居民约4.2万人。
    
    以通州区梨园镇高楼金村为例,该村村域面积2700亩,预计整治后宅基地能腾退出1200多亩。村党支部书记王德竹表示1200亩土地中150亩用于建设回迁房,还有一部分拿出来招拍挂解决发展资金问题,集体产业用地计划建设商厦写字楼和公租房。
    
    实际上,在城郊结合部的农村,除了少数发展产业之外,大部分腾出来的土地都被用来做公租房或酒店。不过,有业内人士表示,对于村级政府来说,用节省下来的土地做公租房的动力并不大。“因为这些房屋将归属北京市住房保障局管理,脱离了村级政府控制的财产范围,诸如酒店公寓,一些变相的小产权房才是地方政府喜欢做的项目。”
    
    “虽然北京市提出腾退土地不许做房地产开发,但是这类公租房、公寓、酒店建成什么形式,是否会成小产权房就不得而知。”蔡继明说。
    
    人大代表建议:新农村建设避免拆了建、建了拆
    
    (大河报)现象一:农村建设乱糟糟
    
    现在多数农村的建设没有统一规划,农民建房随意性很大。省人大代表、西平县盆尧乡于营村的张爱琳昨日接受记者采访时说,一些农民在建住房时,都向村庄的四周扩展。有些村子的地势西高东低,原来雨水自然向东流,但是村民在东边建房时,房主将地基垫得很高,整个村庄因此成了一个盆地。一遇雨雪天气,水排不出去,村庄就成了一个“湖泊”,不少村民家里进水。更为严重的是,牲畜排泄的废物都泡在水中,污染了村民的居住环境。非但如此,雨水还浸泡着村里已经修好的水泥路面,使刚刚修建的道路很快就毁掉了。
    
    另外,虽然绝大多数村已经通了水泥路和柏油路,但是路面修得太窄,只有3.5米宽。现在汽车下乡,农民购买汽车的越来越多,两辆汽车在农村公路上迎头行驶,根本就错不开车。现在,不仅新农村建设要前瞻规划,新农村的道路建设也要进行规划。全国人大代表李连成在今年十一届全国人大第三次会议审议政府工作报告时,就新农村的建设发言赢得了众多代表的认同。
    
    行走在现在的农村甚至是一些乡镇,我们不难发现,很多街道时宽时窄,道路泥泞不堪,有的地方黑灯瞎火,还有的房屋建得参差不齐,有的地方凸出来,有的地方凹进去。
    
    现象二:城中村教训多多
    
    在城市建设中,一个棘手的问题就是城中村的拆迁和改造。城中村的集体土地已经纳入城市用地,但是还没有征收,因此,城市规划部门也没有对城中村的房屋建设进行规划和管理。城中村农民建房时,一个比一个盖得高,各家楼房之间都是墙贴墙,通行的道路也十分狭窄。城中村用水水进不去,用气气进不去,有时候发生了火灾,消防车都没法进去救火。城中村改造,是每一个城市发展中都不可回避的问题。
    
    在省会郑州和各个省辖市,不断有城中村被夷为平地,我们每天能够看到,大车小车把建筑垃圾运到城外。随着都市村庄的改造,大量未经审批的楼房要被铲平,大量的建筑垃圾不但造成了新的污染,还造成了大量的浪费。
    
    全国人大代表、河南省天伦房地产有限公司董事长张瀛岑建议,一定要把城中村的建设纳入规划,否则,这种拆了建、建了拆将造成很大的浪费。同时,新农村建设才刚刚开始,新农村建设一定要提前规划,避免城中村的教训。
    
    经济与生态之争 城市居民深陷“水泥森林”
    
    ( 齐鲁晚报 )济南棋盘小区居民何凤英一大早就被小区里轰鸣的挖掘机吵醒。她走到窗前,高楼林立,清一色的灰色调加上施工带来的扬尘让她对出去遛弯失去了兴致,即使是买早点也总是快去快回。“原来小区东面有一块草坪,后来为了盖楼挤掉了。”何凤英对记者说。
    
    何凤英遇到的难题同样困扰着许多城市中人,或是因为建停车场、或是因为周边施工拆迁,绿地被一点点挤占,人们慢慢深陷于“水泥森林”之中。
    
    济南市园林局公布的统计数据显示,2009年济南绿化覆盖率为36.4%,绿地率32.6%,人均占有绿地10平米。而这仅仅是绝对数字,还不包括城区东西部绿化分布不均的问题。
    
    经济与生态之争
    
    绿化好比城市之“肺”,l公顷阔叶林每天可以吸收1吨二氧化碳,释放出0.73吨氧气,一亩树林一年可吸收各种粉尘20—60吨。树林也能减轻噪音污染,40米宽的林带可减弱噪音10—15分贝。山东大学生态学专家曹长瑞(化名)说,“最直观的感受,就是每到夏天泉城公园周边的温度要比市区内其他地方低3℃左右。”
    
    “城市绿化之困反映的是经济与生态之争。”曹长瑞分析,许多绿地和绿化带最终被高楼大厦挤占,是因为绿化不能创造最直观的经济效益。
    
    曹长瑞呼吁,城市建设不能只追求经济利益,而对生态效益视而不见。“现在省城只有马鞍山路等几条道路能够形成树荫,像经十路一些宽阔的主干道可以说树比黄花瘦,市民需要的绿荫可望而不可求。”
    
    期盼城在林中
    
    “未来最理想的状态是城在林中,而不是林在城中。”曹长瑞说,绿化带分布的格局对于绿化效果来说非常重要,不是随便开辟出一大块地来,种上植被就能起到作用,“最佳的格局是绿地、树林星罗棋布地分布在城市的各个区域,将整座城市纳入一个大的自然环境之中。”
    
    据济南市园林局的相关负责人介绍,目前济南市已经启动了建设森林城市的计划,2010年至2015年,规划中心主城区增加2.7万亩公共绿地,目标是多数市民出门平均500米有休闲绿地。
    
    这位负责人表示,争取今年省城绿化覆盖率达到37%,人均绿地占有率10.2平米。
    
    四川自贡投资3000万开发保护区 半年后成养鸡场
    
    城市居民深陷“水泥森林”、居民担心磁悬浮辐射噪声联名反对、贵州茅台更换总经理等消息数则(组图)
    
    据中国之声《新闻晚高峰》16时47分报道,曾经人头攒动的四川桫椤谷景区,现在已经是一片萧条。十年前,自贡市政府决定,巨资开发位于荣县金花乡的省级自然保护区——桫椤谷,倾力打造中国的“恐龙王国”。 2000年7月25号,总投资近3000万元的桫椤谷风景区,全面向游客开放。可是人满为患的桫椤谷仅仅红了半年,便成了野草疯长的养鸡场,原来随处可见的高仿真恐龙,现在已经被全部拆除。苦撑了5年多,桫椤谷只得关门停业,彻底退出旅游市场。
    
    可是,桫椤谷景区到底败在哪里呢?自贡旅游局副局长说,景区离自贡和荣县都比较远,路况弯道多,线型差,没有公交车,交通很不方便。而且桫椤谷地势低洼潮湿,一到夏天,景区内的气温反比外面更闷热,游客满身是汗,怨声载道。多个因素结合在一起,桫椤谷走到了今天。
    
    贵州茅台更换总经理 由刘自力接任
    
    城市居民深陷“水泥森林”、居民担心磁悬浮辐射噪声联名反对、贵州茅台更换总经理等消息数则(组图)


    
    (天津北方网)27日,中国白酒行业巨头贵州茅台股份有限公司总经理一职由原茅台酒厂(集团)公司副总经理刘自力接任。
    
    当日,贵州茅台股份有限公司召开2009年度股东大会和2010年第一次临时股东大会,贵州茅台董事长袁仁国告诉新华社记者,刘自力接任贵州茅台总经理,并免去其茅台集团副总经理职务。
    
    公开资料显示,刘自力现年55岁,曾担任贵州茅台酒厂(集团)公司工会主席、副总经理、习酒公司董事长、总经理。在其任内,习酒公司在短时间内实现扭亏为盈,市场占有率迅速提升。
    
    在原总经理乔洪因经济问题涉案调离后,茅台总经理职位一直由董事长袁仁国兼任。
    
    近期,受年报及一季报不如预期的影响,曾长时间占据沪深第一高价股的贵州茅台今年让出这一位置。尽管如此,业内分析人士还是看好该公司的长期发展。26日,贵州茅台收于每股131.94元,微涨0.53%。
    
    居民担心磁悬浮辐射噪声联名反对 别在北京玩儿悬的
    
    (天津北方网)备受争议的磁悬浮项目,在北京获得了准生证。磁悬浮铁路门头沟S1线“环境影响评价”开始公示,沿线小区居民担心辐射噪声,联名反对。何止一个环保问题!磁悬浮项目要落地北京,该问的问题还有许多。
    
    曾经风光无限的上海磁悬浮示范线,是全世界第一条投入商业营运的磁悬浮铁路,却以巨额投入和巨额亏损而知名。全长30公里,耗资近百亿,但由于票价过高等原因,每年的客流量不到两成,据报道年亏数亿。另一个工程预算为350亿元的上海磁悬浮高速铁路扩建工程,因担心环境污染已被叫停。
    
    前车之鉴轨迹清晰,在磁悬浮列车高速、高效、舒适、现代的华丽面孔之后,伴随着四大悬疑。这些问题的论证,是重大的公共投资绕不过去的四个坎。
    
    第一,它安全吗?电磁污染究竟对居住环境影响多大,不是谁单方面说了算的,需要足够多的实测数据来支撑。专业部门应实地测量沿线辐射到底是多少,居民的顾虑需要证据来化解。本次公示一方面提出,希望社会各界从环保角度出发,说明对该项目持何种态度及原因;另一方面,却又发布了开工时间表,这样的公示难免有走过场的嫌疑。
    
    第二,它可靠吗?磁悬浮列车的安全性保障有较高的技术要求,比如对电压的稳定性要求极高,作为一项没有足够长运行历史的新事物,它的可靠性是否有足够多的运行数据来支持?
    
    第三,它经济吗?本次磁悬浮工程预算是多少?对于其经济效益是否具有充分的调研?据悉,北京此番即将面世的是中低速磁悬浮,它的造价应低于高速磁悬浮,但也不是小数。磁悬浮列车具有高耗能、高维护成本的特点,乘客又将为此付出什么样的票价?
    
    第四,它能给百姓带来多少实惠?修建磁悬浮的目的究竟是什么?是为了改善城市交通,还是为了拉动内需?是为了经济效益还是为了社会效益?如果是为了改善交通,那么它是否既为居民带来方便,又低廉到足以真正走进百姓生活?
    
    除此之外,它必要吗?是否有更为低价、成熟、稳定的同类交通设施可以替代?
    
    其实,回答了这些问题,也就回答了论证过程是否科学和公正的疑问。回答了这些问题,也就回答了磁悬浮究竟是民生工程还是面子工程的问题。要得到优化的决策,公开透明的科学论证过程非常重要。公众积极参与征求意见,正是一个促进因素,决策各方应加以善用。
    
    链家样本观察:房产中介经历的黑色五月
    
    城市居民深陷“水泥森林”、居民担心磁悬浮辐射噪声联名反对、贵州茅台更换总经理等消息数则(组图)


    
    仅仅一个月的时间,房子从抢手货变成了滞销品。
    
    5月初,刘斌领到了2000多元工资,这在没有经验的新员工中是一个不错的成绩,可拿到钱时,他很辛酸,他不知道行业是不是“不行了”,不知道再这样拼命下去,是否还值得。
    
    5月20日,上午十点半到十二点,北京朝阳门外大街的丰联广场6层,只有5位客户来到这里办理贷款、面签手续。这里是链家的交易中心,通过链家交易房产的买卖双方,都要到这里来办理银行贷款、签定合同。此前,链家庞大的交易量,足以让工商银行、中国银行、光大银行等都在这里设立办事处,这些都让链家引以为豪。“去年,这里总是人山人海,等待的人群要从面签等候区排到门外圆形公共休息区。”陈媛说。
    
    但现在,28间银行洽谈室的工作人员,大都无所事事,一些洽谈室的门牌已被纸挡住。交通银行洽谈室的工作人员称,五月一日前,一天至少要办20个业务,而现在只有2个。有的银行开始撤出,前台对一位链家的经纪人说,已经不能办理中国银行的业务了。而客户办理该手续的等待时间,也由10多天变成了3天,甚至更短。
    
    链家是北京最大的房产中介公司,可最大又怎样?那也无法让陈媛这样的“老经纪”多一份安心。
    
    之前坐在门店就有生意做的陈媛发现,现在店里整天也难得见到一个陌生人,她和几个同事开始商量着趁现在没事去学车。“束手无策,不知道同行们是否都像我这样。”陈媛想起了2008年初,那时的她还在中大恒基—那家之前在北京规模最大、有着500多家门店的中大恒基。
    
    2007年9月27日,提高二套房首付比例至40%的打压政策,遏制了市场上的投资购房行为,房价下降,购房者们开始观望。没有人买房,一批中介在这之后难以为继—北京信一天地产倒闭、深圳中天置业总裁蒋飞携款上千万元潜逃、在全国疯狂扩张至1800家门店的创辉租售关店800家、港资中介中原地产关店20%、中大恒基店面从500多家减至120家(中大恒基关店的另外一个原因是其董事长涉嫌命案和黑社会而被逮捕)。
    
    因为看不到希望,陈媛所在的门店人去楼空,她决定回东北老家休息一段时间。整个行业都是如此,没有哪家中介公司可以幸免,李孟就是在那个时候离开的我爱我家。“赚不到钱谁还干呢?”他所在的门店几乎每天都有人辞职,等他走时,人已经走了一大半,“公司也没必要挽留你,这行没什么技术含量,随时招来的人都能干。”现在,他和朋友在中关村倒腾电脑和手机生意。
    
    回到老家的陈媛感觉很迷茫,她发现自己除了学会了那些所谓的“话术”,好像什么技能也没有—为了和其他中介公司竞争,她学会了对业主拍着胸脯说我能多给你卖10万;她也会在同事卖房子的时候,假装无意说起自己也有客户看上同一处房子,告诉犹豫不决的买家这房有多抢手—可是,这些技能有什么用呢?如果再去找其他工作,陈媛想也只能是那些同样没有门槛的。此时,她的同事们有的去了物业公司,有的在汽车美容店帮人洗车,还有去推销化妆品的。没有其他选择,2008年11月,她很无奈地又回到了中介行业,进入链家,好在这时的房地产市场逐渐好转。
    
    而撑着仅关了30家店的链家,就是从2008年开始在北京市场超越竞争对手,它仍然保持了400多家店的规模。左晖判断这个市场不会坏多久,公司战略开始将市场占有率排在第一,而不是业绩—那次链家撑住了,也赌赢了。
    
    2009年,市场好转,北京创纪录狂销27万套房,超过了2006年到2008年三年总和。那些此前关店的中介公司还在布局市场,链家已经占尽先机,并再次扩张至630家门店。
    
    现在,陈媛说像是又回到了2008年初。北京中原三级市场研究部的数据显示,新政出台半个月后,北京二手商品房价格降至18635元/平方米,相比创造历史最高纪录的4月上半月的成交价格,下跌幅度达到了6.2%。比价格下跌更可怕的是成交量急剧萎缩。北京房地产交易管理网数据显示,5月上半月,北京存量住宅网签成交量为7430套,与4月上半月相比下跌了51.6%。去除经济适用房,纯二手商品房的实际下跌更加明显,上半月二手房总成交量仅为2930套,相比4月上半月的1.6万套下跌幅度超过81.7%。
    
    陈媛不知道这一次自己还能撑多久,如果离开,又能做什么。她想,还是再努力一下吧。
    
    陈媛和两个同事举着链家的房源牌,来到了驻守小区外的超市门口,他们想看看能不能收到一两个房源,更重要的是想找到几个买房人。这在去年是根本没时间来做的事情,但现在,这成了一项基本工作。周末出入超市的人很多,可却没有人看他们一眼。
    
    刘斌这段时间也总是在问自己,是否还要继续中介这份工作?他还没有感受到王圻所说的“公平”,就先看到了这个行业的残酷—更何况,金字塔如此陡峭,有几个人能最终开上“马六”?
    
    “没有哪个房地产经纪人真正热爱这份工作,因为这份工作既不体面,也不能让自己更清闲快乐。”他感觉仿佛人人都看不起自己,即使辛苦带客户看房、帮忙讨价还价,到头来还是被说成黑中介,还是难免会碰到甩开中介的客户,还是难免碰到“撬行”的同行或同事,这让自己所有的努力全都白费。刘斌并不愿把这份工作的心酸告诉老家的朋友们,他告诉他们,公司很大,有1.3万名员工,大家每天上班都是西装革履的,朋友们都很羡慕。但当妈妈打来电话时,刘斌还是忍不住哭了,他觉得很委屈,“这是一份多么没有人情味的工作,辛苦忙碌,人家还把你当骗子。”
    
    但是,没有办法,除了养活自己,他还期望着能赚些钱寄回农村老家。起初,刘斌觉得自己能坚持下去,规则苛刻没关系,至少这是一个赚钱的行业—还有什么比钱更能给人安慰?可现在,房屋成交量急剧下降,赚钱变得困难,一些经纪人已经离开。
    
    链家会组织刚入职的新员工培训,刘斌说第一次培训时,和他同一批的学员有100多人,大家都很兴奋,满怀激情想要大干一场。但4月底他再去培训时,发现和自己同批的只剩下了20多人了。
    
    刘斌开始想下一步要做什么,他发现要在北京有一份更体面的工作,必须学点有用的东西。他找到了一份北大青鸟的招生简章,咨询后发现一个课时要40元,学费从几千到上万,这可不是自己能承受得起的。
    
    关于链家的一些传闻,也开始在经纪人间流传。在“百度知道”上,一位注册名为中原地产万年店的人问,北京中原地产将要收购北京链家地产,有这事吗?后面注册名为链家地产刘红的人回答:据凤凰卫视财经频道报道,香港中原集团将收购北京链家地产所有业务,其创始人施永青和中原地产华北区域董事总经理李文杰都接受了采访,对这次并购充满信心,还称并购完成后中原集团北京公司将占北京地产经纪业务89%的市场份额,并计划两年内将旗下链家品牌上市,成为内地上市的第一家房地产经纪公司。李文杰在接受《第一财经周刊》采访时,否认了这个网络传闻。随后,林倩也在博客中否认了此事。
    
    但传闻并未就此止息,又有链家要裁员30%、退房率高达80%的消息传播开来。毕竟,无其他融资渠道、现金储备少,仅靠成交量生存的中介公司,会首当其冲受到这次调控的影响,而作为北京规模最大的房地产中介公司,链家必然会被更多经纪人关注。
    
    新一轮中介关门潮到了,这次还是从一些小型中介公司开始。据《上海商报》报道,卢湾区丽园路上的几家中介门店已易主变成了服装店、水果摊;长宁区天山路上的一家中介门店也挂出“暂停营业”的牌子;普陀区有一家拥有10多家门店的中介公司已整体转让。而在深圳,《广州日报》报道称,广天地地产、冠华地产、家家顺地产、恒泰置业等都已大门紧锁,或打出“本铺转让”的广告。“北京也有一些小中介公司关店了。”张月说。
    
    可是链家还是不想收缩关店。两年前,链家的成功就成在不退反进,现在要是退了,那还是链家吗?
    
    林倩觉得链家凭借去年赚的17亿,足以度过这段萧条期,更何况这样的不景气在链家看来并不会持续多久,“住房政策的调控周期总是很短,通常第四季度是政府开始酝酿下一年政策的时候,我觉得明年两会后,房屋月成交量有机会重新上万套。”她对《第一财经周刊》说。链家做了一次风险测算,他们得出的结果是,当成交量仅剩原有的两成时,刚好损益平衡—危险的是,当前的市场情况,正好是原有成交量的两成。
    
    业内人士徐东华则更仔细地计算出,中介公司的纯利在20%以上,因此链家去年17亿收入中,纯利为4亿左右。按链家的规模,店租加上员工工资等,平均一家门店每月的运营成本在3万元左右。以每月普通经纪人1200元底薪、每家店1万元租金计,如果不裁员、不关店,链家1.3万员工、630家店,一年的成本是2.6亿。眼下,链家赌的是市场不要坏过两年,而赌注则是链家的市场位置,还有1.3万经纪人的职业前途。
    
    至少短期内,店是不会关的,但成本总要控制,而对经纪人也必须提出新要求,他们必须学会跟公司一起转变,以免陷入“留店不留人”的噩梦。
    
    4月底店里的一次晨会,陈媛听得特别认真,这个每天早上都开的会议,之前说得最多的是汇报今天的工作内容。但这次,她听见店经理说,现在已经从卖方市场转向了买方市场,总部要求我们的工作方式、考核指标也要随之变化。
    
    对于从卖方市场转向买方市场这件事,陈媛感同身受。因为整个5月,她的工作重心竟然是应付退房者。刚签约的一位买家最近隔三差五会到店里来要求解约,调控政策出来了,他觉得房价要降,自己买亏了。“买家的父母也总跑到店里来,没办法,只有争吵。”陈媛说自己已经焦头烂额。这种现象很普遍,4月 15日以来,二手房交易中,买方违约占到违约总数的70%。而就在3月份,通常都是卖方违约,因为房子抢手,他们在盘算着不断加价。
    
    链家很多经纪人已经身陷在这种焦头烂额的争吵中。北京房地产交易管理网数据显示,4月份,链家二手房签约7633套,退房1178套,退房率 15%;5月1日至21日,成交1435套,退房265套,退房率18%。我爱我家一位员工称,链家高退房率还有一个原因是,人为的虚假成交后再撤单—网签规则规定,同一套房只要有一家中介网签,其他中介就不能再介入成交。过去,链家是利用规则的高手。
    
    现在,“带看量”被链家列为了一项重要的考核指标。行情好的时候,这基本上是一个可以忽略不计的技术动作,因为大多数人都是一看就买。在业绩分成时,只有拿到房源和售出房子的人可以参与提成。而现在的考核里,带看、参与价格谈判、拿到房主钥匙等,都可获得提成。这让陈媛的积极性高了一些,她开始给在驻守区域做过登记的客户打电话、发短信,往他们的邮箱里发一些房型图,希望他们来看房子。对于那些来看房的人,她都会叮嘱说,如果有链家公司的人打电话问是否看过此房,请帮忙说她已带看过。
    
    为了维持生活,和大多数经纪人一样,陈媛将工作的重心转移到了租赁业务上,这在之前是很多资深经纪人并没兴趣去做的一项工作,付出的劳动和买房几乎没两样,拿到的提成却只有1/10。
    
    这也意味着,刚入行做租赁业务的刘斌,有了更多资深的竞争对手。面对进入观望期的市场,一些业主开始转售为租,租赁市场开始升温,租金也随之上涨,中原地产三级市场研究部数据显示,与新政前相比,北京市二手房租金价格环比上涨了5.1%。
    
    对于陈媛来说,唯一没有改变的,是每天早晨9点和同事们一起高唱奋发友爱的“司歌”,然后,再喊上几声“加油、必胜”的口号。但是,再强的斗志也会被3个月不开单彻底打败,那意味着自动淘汰。这个5月,除了接待退房者,她还没有一个客户。她和链家,还有这个行业一样,都在盼望着调控赶快过去,市场好起来。但是,这倒霉的日子还有多久,谁知道呢。
    
    刘斌又等来了一辆438路,他挤进了让人窒息的粘稠空气中。上车的这一站,叫西北旺东村,这里的平房每月租金为300元,因为价格便宜,所以聚集了很多像他这样到北京掘金的年轻人,还有刚毕业的大学生。西北旺东村再往北不远,就是著名的唐家岭,“蚁族”的更大聚集地。
    
    现在,刘斌甚至开始担心,连这300块钱也快支付不起了。而下车的那一站,是每平米价值2.7万元的高楼大厦,刘斌抬头望着它们,他不知道自己什么时候才能住进那里。 (博讯记者:韩洁) [博讯综合报道]

(此为打印板,原文网址:
http://news.boxun.com/news/gb/china/2010/05/201005280415.shtml)


博讯是畅所欲言的场所、所有文章均不一定代表博讯立场