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楼市已沦为赌场,房价一跌先保银行,个人则倾家荡产!
(博讯北京时间2017年7月12日 转载)
    
    来源:微信号“人民政商”
    

    一、楼市已沦为赌场,谁会是最后一棒?
    
    一个人如何在短时间内实现暴富?方法有两种。
    
    一种是彩票,坐等天上掉下一个巨大的馅饼;另一种,就是掠夺,一群人的亏损足以造就一个人的暴富。
    
    尤其在一个没有增量财富创造的年代,对存量财富的再分配,就成为了致富的唯一法门。蛋糕就这么大,就看看谁能切到更大的,谁能抢走别人的。
    
    这些年来,从来没有一种投资把戏像楼市这样,长达数年地陷入了全民狂欢。
    
    由于我国土地是公有制,房价暴涨之后,越早拿到土地使用权的人,就越是获利最大。在这种情况下,你不用付出什么辛苦的体力或脑力劳动,只凭加杠杆就能实现暴富。
    
    20世纪的美国,有个叫查尔斯·庞兹的人,忽悠大家向一个事实上子虚乌有的企业投资,许诺40%的利润回报。
    
    21世纪的中国,有个叫房地产的东西,一线城市的租售比大概不到2%,租房要出租70年才能回本。
    
    什么概念?换到股市,就相当于70倍的市盈率。现在,我大A股的平均市盈率不过才16.8倍而已。
    
    任何旁氏游戏要想玩下去,得有三个前提。
    
    一是稀缺的东西才是宝,你这个投资品得有足够的“稀缺性”,这样大家才会觉得靠这个东西才能发财。所以,各种各样的骗子才会宣称自己的理财产品是独一无二的内部产品。
    
    但是中国的房子到底有没有稀缺性呢?
    
    2015年5月,腾讯的《2015 年5月全国城市住房市场调查报告》显示,中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。美国次贷危机时,自有住房空置率最高也不过2.9%而已。
    
    二是你得有足够的资金,来源源不断地注入这个骗局。
    
    2017年,我国房地产存量房的总市值大概是270万亿计算,但我国的基础货币只有30万亿左右。也就是说,只要有十分之一的买房者套现离场,就可以耗尽所有货币。
      
    既然两个前提都不成立,就得靠第三了,也就是找愿意来玩这个游戏的人。
    
    让他们坚信,这个游戏里,永远有一个比他们更傻的人,能以更高的价位来接盘。
    
    现在的楼市,有个很有意思的现象,大城市的人跑小城市去买房,小城市的人来买大城市的周边房。城里人下乡炒房、乡里人进城抢房。
    
    小城市的人笑大城市的人。你以为你买的是价值洼地?我们本地人看来就是深坑一个。先不论小城市根本不缺房,而且真有刚需要买房,新盘多的是,何必买你的二手房?
    
    大城市的人笑小城市的人。投机成立的前提是,能找到更有钱的人在更高的价位上来接盘。
    
    连农民都在买房了,以后你的房子还能卖给谁?最有购买力的,就是正在接盘的你们了。但偏偏你们自己,又是楼市的空头,将来是要抛售的。
    
    说来说去,楼市不就是一个擦肩相遇、互道傻X的赌场。
    
    让我们把视野放大、综观全球。
    
    目前,全球经济都是萎靡不振,经济增速严重下滑,各国央行放水能力都到了极限,紧缩大周期已经来临。
    
    在这种情况下,谁能保持泡沫最小,谁就能损失最小。换句话说,自家的泡沫越小越好,别人的泡沫越大越好。
    
    尤其是美国,希望中国持续地加杠杆了,美国才能宽松地降杠杆。
    
    而且现在美国要走强势美元战略了,这时候人民币的国际化,还有中国连年的贸易顺差就不能忍了。怎么办?
    
    只要中国的资产泡沫过大,资本自然会外流,美国再振臂一呼、加息缩表,自然有大笔资金转流美国。
    
    只要中国的资产泡沫过大,资本自然会脱实向虚,没有资金来源的实体经济谈什么“中国制造”,贸易顺差焉能持久?
    
    奥巴马想搞TPP,是想架空中国制造,如今他没搞成,反而我们自己可能要搞成了。
    
    不战而胜,是战争的最高境界;敌人内乱,是不战而胜的最好方法。
    
    让我们把视线收回、聚焦个人。这一切对于我们自身有什么影响?如果资产泡沫伤害了中国制造,会发生什么?
    
    中国制造业承担中国25%左右的就业人口,如果制造业走弱,服务业也会衰落,那么一旦失业潮开启,那么资产泡沫就会炸裂。
    
    要知道,中国现在家庭负债率已经达到了50%,就是说,相当多的购房者都是高负债、高杠杆的。
    
    那么如果他们失业,那么手里的流动资金还能支撑多久的房贷?那么支撑不下去之后,必会断供。
    
    在中国,无论楼市还是股市,都是羊群效应,极易被情绪感染,而非理智决策。所以,大家在买的时候都是一窝蜂地抢,抛的时候都是一连串地抛。
    
    那么到了这个时候,炒房的人,会因为止损而抛盘;而刚需者,也会因为担心失业而提前套现。
    
    任何金融属性的产品,一旦下跌,绝没有人愿意接盘;一旦开跌,就得跌回解放前。所以,你可以看到我们国家为什么会前有各种各样的楼市调控大招,后有如火如荼的金融去杠杆,配有逐渐向紧的货币政策。
    
    目的有二,一是化解泡沫,在爆炸之前先拆弹;二是固化泡沫,为拆弹来争取时间。
    
    你要知道,泡沫的控制与否,关系的不止是国家发展大计,更是我们每一个人的切身利益。无论有房无房,都将不可避免地卷入其中。
    
    现在的楼市有三个很有意思的现象。
    
    一是一边中央不断调控加码,另一边地方却在购房有奖。
    一是新闻里轰炸房价花式下跌,实际上房价却在悄悄上涨。
    一是一边是富人们纷纷套现离场,一边是穷人们抢房大战再起高潮。
    
    其实,这都因为是一场赌局,空头与对头的博弈。对于地方政府来说,房地产就意味着钱。土地财政的六成,是要靠房地产来支撑的。
    
    而钱就意味着政绩,有了土地财政收入,才能修地铁、修高速、建学校、建医院。而且地方政府之间有竞争。你不赚这钱,反而打压楼市,资金就会流向其他城市,让你的竞争对手获得升迁的机会。
    
    更何况,对于一些三四线小城市来说,还面临着去库存压力,还需要一拨人来为国接盘呢。而开发商更是不乐意房价降的,因此,他们一边在新闻里放出房价下跌的“烟幕弹”,一跪地乞求的可怜姿态,迷惑公众的视线。
    
    一方面,能让中央以为调控效果已现、可以减轻政策力度,一方面,能让公众以为房价已经下跌、抄底机会来临。另一边,他们却是使出了各种花招,来抬高房价。
    
    比如开发商蓄客500个,就放出50套房源。这时候你看到人山人海的场面怎么办?叫号选房只给你10秒钟时间,你说你紧不紧张?多重压力下,穷人能不抢房吗?房价能不涨吗?
    
    但实际上,开发商已经快扛不住了,很可能要还不起债了!
    
    截至目前,房地产企业待偿还债券规模2.12万亿元,其中未来一年将有1055.86亿元债券到期。数据显示,2016年上市房企的平均资产负债率已达77.26%。
    
    更有甚至,有开发商冒充购房者,申请到银行贷款,从银行手里套取现金,用这笔钱来解决资金周转的燃眉之急。之后,开发商再将这种贷款抵押的房子“一房二卖”,再卖给其他人。
    
    在这样的情况下,你现在进场了,你以为你遇到价值洼地了,你以为你捡到宝了。
    
    有一种财富,叫纸面财富。有一种高潮,叫颅内高潮。
    
    在你杠杆致富的美梦背后,是随时会跑路的开发商和可能还不起的贷款。
    
    一二线城市还有资金、人口的支撑,而那些三四线小城市,明明没有什么发展潜力了,可是房价竟然还一路上涨,那完全就是炒高的价格,蕴藏着巨大的风险。
    
    银行已经拒绝背锅了,在限贷方面层层加码。现在不少银行已经取消了首付优惠,还停发了二套贷。
    
    当地方政府已经凭借去库存成功解套,当开发商已经胜利回款收回成本,当大户和上市公司们已经套现离场。
    
    偌大的赌场之中,剩下的还有谁呢?
    
    二、北京房价突然大跌,保银行比保房价更重要!
    
    国家统计局公布了一组房地产数据,里面透露了惊天大秘密。
    
    5月15日的数据显示,今年前4个月,商品房销售面积同比增速15.7%,比前3个月下滑3.8个百分点;销售额增速20.1%,回落5个百分点。
    
    仅4月份,商品房销售面积增速(7.7%)就比3月份下滑7%。
    
    近一个多月来,房价也出现下滑,尤其是北京房价出现突然下跌,北京二手房4月份成交均价环比下跌了6.8%。
    
    截至目前,有超过55个城市,共发布楼市调控政策160多次,被业界称为“史上最严”调控,主要是限购、限贷、限价和限售“四限”措施。
    
    但是,今年前4个月房地产开发投资27732亿元人民币,同比名义增长9.3%,增速比第一季度提高0.2个百分点。
    
    一方面房价下跌,销售面积增速下跌,销售额下跌,另一方面,开发商的投资还在扩大。这显然不符合逻辑,只能说房产商为了续命,不得不动用老本拿地投资。销售下滑投资扩大的房地产市场矛盾将逐渐加剧。
    
     “销售冷投资热”的局面,从房地产市场长期的发展情况看,已陷入投资刺激和泡沫膨胀的两难和矛盾境地。
    
    其实这也是一些地方政府的两难境地:一方面房地产投资已经成为赖以刺激经济的主要手段;另一方面,房价泡沫膨胀,存在潜在风险,所以又要同时进行降温调控。
    
    房地产市场早已绑架了经济。从1990年代开始广泛实行土地财政,大规模投资房地产,依赖提高土地出让金和房价来获利和维持GDP,结果造成房地产泡沫加剧。如今骑虎难下,一直涨下去,将是灾难性的后果,但要软着陆,又考验调控智慧。
    
    最关键是,房地产的既得利益群体很难撼动,除了广大开发商,还有很多寄生官员,有些官员动用手中权力,通过批地和更改容积率,早已窃得家财万贯。
    
    一些地方对此也睁一眼闭眼,经济不好,还得依靠卖地收入来维持庞大的行政人员开支。随着房企的地产投资扩大,土地出让金还在上涨。中原地产的最新数据显示,今年前4个月,50个重点城市地方政府的土地出让金超过7600亿元,上涨53.3%。
    
    但很显然,决策层已经深知这样走下去的危害,所以不得不下令冻结交易,通过行政命令来防止地产炒作。
    
    前几天,央行突然大手一抖,单日释放了4590亿的流动性,有人认为这是不是为了保房地产?其实想多了。这不是保房地产,也不是保股市,而是保银行。
    
    金融去杠杆,理财产品的清理,对银行影响是伤筋动骨的。这次清理和去杠杆,其实说到底就是提前还债,一旦强行推广下去,会导致很多债务违约,银行到时只能当做烂账和坏账来处理了。
    
    央行在去杠杆的关键时刻大放水,主要是为保证债市和商业银行的流动性充足,保证不出现大规模的债务违约,以免将商业银行推向倒闭破产的境地,这应该是当前央行防止系统性金融危机的核心举措。
    
    本次释放的4590亿元,都是基础货币,通过商业银行、影子银行的存贷款转化,需要乘上5左右的货币乘数,基本等于向市场投放了2.3万亿的货币量。这样的货币投放量,以前是要几个月完成,如今一天就完成了,说大放水,一点都不为过。
    
    以前类似操作,基本上都是7天、28天这种短期操作,到期就收回。而本次4590亿元,投放的时间在6个月到1年,这些流动性在市场上呆的越久,产生的货币量就越大,洪水效应也越大。
    
    但是这些水已经很难流动房地产了,因为前段时间已经对银行有很多禁令,要求不要向房地产进行贷款,很多房企不得不到境外发债,成本一下就提高了。
    
    这一次非常明显,房地产将会成为抛弃对象,保银行、保就业会成为重点。
    
    三、房价暴跌的后果究竟有多可怕?看完后冷汗直流
    
    天下大势,合久必分、分久必合;天下楼市,涨久必跌,跌久必涨。有房一族,特别是贷款买房的,我侧重地问一下:房价暴跌,你怕不怕?诶,那位朋友说了,“我不怕啊,我工作稳定收入稳定,只要按时还月供,房子就还是我的呀。”
    
    What?竟然有这么天真的朋友,欠缺人生经验,毕竟too young too simple!告诉你的惊天秘密:房价跌了,不管你能不能按时还贷,银行都有权收走你家房!
    
    房产贬值,银行要你补足抵押
    
    咱们先看看赚得多、跑得快的香港朋友的真实经历。
    
    “1997年的时候我买了一套价值742万港元的房子,从银行贷了667.8万港元,可这间住宅到2003年就只值250万港元了。”在香港一家律师行工作的赵伟(化名),最终由于无法拿出更多现金来弥补抵押品的价值不足,不仅房子被银行无情收走,而且还欠下银行200多万港元。
    
    这是怎么回事?
    
    我们知道,作为贷款人,银行与借款人签订贷款合同。很多不明真相的朋友以为,只要保证月供按时交给银行,银行没有实际损失,我就不违约。危险的种子就是这样被埋下的。需要明白,贷款合同的违约条款里,可不仅仅包括不按时还款,还包括抵押物价值减少。
    
    《银行房屋按揭贷款合同范本》显示:
    
    “抵押期间由于乙方(购房人)的过错或其他原因造成抵押物的价值减少的,乙方应在30日内向甲方(银行)提供与减少的价值相当的担保。否则,甲方有权要求乙方提前清偿相当于抵押物价值减少部分的本、息。
    
    如果乙方既不提供价值相当的担保又不提前清偿等值的贷款本、息,甲方有权宣布贷款提前到期,要求乙方提前清偿全部贷款本、息。”
    
    举个例子说,你就明白了。
    
    房价腰斩,房没了还惹一身债!
    
    刘明白2016年买下一套100万的房子,首付30万,贷款70万。一年后,刘明白已经偿还银行本金1万元,剩余69万元。就在那时,房价像着陆失败的火星车一样,啪叽一下,硬硬生生结结实实地砸地上了。这套房子市场价仅为50万元。好了,银行这时候会给刘明白算一笔账:当初借他70万,是因为有价值不低于70万的房子作抵押。现在,房子仅值50万,但他欠银行69万。所以,请补齐抵押不足的差额19万(69-50)。
    
    要么,刘明白拿出19万存款,做提前还贷;要么,刘明白有个祖传老古董,价值不少于19万,抵押给银行。
    
    刘明白这回是可犯糊涂了,当初为了买房把积蓄都掏光了,而家里最值钱的古董是iPhone4S,上哪去凑19万呢?
    
    银行连一声不好意思都不说,“啪”一锤子就把房子拍卖了。一般说,拍卖价肯定比市场价还要低。市价50万的房,银行拍卖了40万,刘明白不仅首付白交了、啥也没捞着,还欠了银行29万(69-40)!
    
    现在,朋友们知道房价暴跌为啥可怕了吧。已经贷款买房的朋友,快去把合同找出来,看看是怎么约定抵押物价值不足的。有的合同会在正文里专门列出一条,更狡猾的银行会在合同附件里作约定,反正,房奴是斗不过银行。房奴们唯一能期盼的,就是房价不要跌。
    
    但是,房价怎么可能永远不跌呢?区别只是跌得深、跌得浅而已。从去年年末到今年,香港房价走入下跌周期,虽然幅度还不大,但已经引起部分购房人的恐慌。日本的例子更不必说,自上世纪90年代,日本房价暴跌之后一路走低,近几年才缓慢抬头。 (博讯 boxun.com)
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