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   (译自：James Stewart: Refinancing Blues. Smart Money, 2009年9月号.)

   不管你怎样说，奥巴马总统关于投资方面的意见，还是相当灵验。三月份他着美国人买股票，后来证明三月九日是股票市场的最低点。四月份，他建议我们趁低息转按楼宇，时间也是按楼利息最低的时候。

   在这两方面我都接受他的忠告。这并不是我认为总统应该做我们的投资顾问，而是我同意他的意见。我之前已为文指出，股票反弹为期不远。但是赎楼转按，却是另一回事。

   今年四月份我和一所贷款公司签了一份临时贷款合约，把我在纽约市的一个公寓和上纽约州的一个独立屋锁定在4.7厘，为期三十年。我借的款额是现按的尾数，没有套出现金。换言之，每个物业约贷款二十五万元。这表示贷款公司可把这份合约卖给有政府后台的房利美或房地美。这份临时贷款合约两月到期，我估计有极为宽松的时间完成一切手续。结果证明我大错特错。

   两年前，凡有眼睛的人都可以申请到楼按。现在，申请楼宇贷款有时可以繁复得有如多了一份工作。它需要你的时间、耐心、决心，以及好的脾气。初时我没有留意，后来我发觉申请所需要的证明都是申请人提供的，贷款公司不会代你去查，虽然它收取你的手续费。如果你不这样做，一切会停下来不动。而不久我也发觉贷款公司的职员现在都忙得透不过气来，因为申请的宗数太多了。我打电话去，没有人接听；(确实，一次也没有) 我发去电邮，也被置诸不理。直到两月限期将到之时，他们才急急忙忙处理我的事情，而好些问题假如是几个星期前便开始办的话，根本轻而易举，不费吹灰之力便可办妥。以下是三个我遭遇到的最困难的问题。

   ◇信用纪录。我签了临时合约几个星期之后，贷款公司的职员才告诉我，我的信用报告上有三个项目需要澄清。她电传一份副本给我，其中显示有两国很小的银码和纽约州政府有关，还有一项涉及大约二万元的留置权(注)则不知出处何在。和纽约州政府有关的欠款，我记得在很多年前已付清了。可是不知何故，纪录仍然保存在我的信用档案里。至于那二万元留置权则不知是何方神圣。

   贷款公司的职员未能给我进一步的资料。我追问Equitax，那个提供信用纪录的机构。该机构也是茫无头绪。究竟怎么会有一个不明来历的二万元欠款在我的信用纪录呢？于是我担当起自己的侦探来。我接触我的每一个可能的信贷者，结果发现是和一宗2001年与税务局就报税资料的争执有关。这个留置权我许多年前已付款解除了，我对这件不愉快事件早已忘得一干二净。既然信用纪录有这个污点，我不得不打电话到税务局交涉。你知道这些电话是多么困难才打得通，不过好在接电话的那位女士总算愿意帮忙，立即电传给我一封解除留置权的信。

   我跟着给Equitax出一封《不同意》书，对我信用纪录中的欠款项目表示异议，该公司答应在30至45天内给我回复。但这个日期对我是太迟了。而最后当我接到回复的时候，内容居然竟是证明我正是欠款的人。我当即「上诉」，到问题最后解决的时候，已经是我申请贷款三个月之后了，亦即过了期了。

   ◇ 估价。当我最初申请贷款时，贷款公司着我估计我的公寓和屋子值多少钱。我公寓所在的大厦今年没有什么买卖，而我的屋子也位在郊区少人居住的地方，两者都缺乏数据可资估价。于是我凭空给出一个价值，而这个价值我认为是属于保守的。

   估价员在一个美丽的早晨来到我郊区的屋子来估价。那天天气非常晴朗，对我十分有利。我的屋子有些部分属于十八世纪的古董了，客厅里有一个大大的火炉，古色古香。可是这个估价员却不十分欣赏。反而，她对我的厨房有怨言，因为它是在地下层里。我指出这厨房三面有窗，而且望出去是草坪，十分舒服。可是她不为所动，却只留意我墙壁上不平滑的灰泥。

   我预料不到这估价员竟是本地历史古物协会的会员，而我虽然很清楚现在房地产处于低潮，但这估价员的结论却让我大失所望。她的估价竟然和我于1991年购入这屋时差不多。由于这屋比我原先的估价差很远，贷款公司告诉我息率要上调至4.75厘。

   ◇ 大厦管理收入。对于我的公寓，我从来不大理会管理公司的财政情况。在我的临时合约即将到期的前几天，贷款公司告诉我房利美不准备购买我的贷款合约，因为大厦的管理收入超过百分之二十来自商业店铺。不久，我接到该贷款公司的信件，正式拒绝我的申请，其中没有列出原因，也没有给予上诉的机会。我损失了五百美元的申请手续费，也失去了低息贷款的机会，因为现在楼宇贷息已上升至5.7厘了。

   我不久知道贷款公司是错误了，因为房利美已改了规程，住宅大厦只要属于居住性的总面积超过百分之八十，便可合乎资格。我向贷款公司指出这点，他们同意为我「翻案」，重新审核我的申请，但是利息是现行利息，即不是以前锁定的4.7厘了。执笔时，他们仍在处理我的申请中，天知道前头还有没有什么阻滞。(完)

   注：留置权一般指挂在物业上的债项。

   (译后感：继老人医疗福利、机场保安之后，这又是美国行政效率普遍低下的另一例子。做楼宇贷款的人不知房利美有了新的规则，因而错误地拒绝了作者的贷款申请。最要命的还是信用纪录。你永远不知道你的纪录里头有什么欠债未还，因为第一，信用纪录公司永远不会向你求证便把对方 -- 通常是大公司 -- 提供的欠款资料列入，你自己的信用被弄污了也不知。第二，纪录一经登记在案，便永远存在，即使你还了款也是这样 -- 就像本文的作者一样。对于这点，我也有亲身的经验。我在Sears 买了一台健身器，言明促销期间分期付款不收利息。谁知我收到月结单时不是这样。于是我立即付清余款，但所谓利息我却没有付，因为是他们的错，我没有责任为他们的错而受到惩罚。但他们把这通报信用公司，之前完全不给我警告。后来我借钱买屋时才知道。好在这笔所谓罚息实在小得不成样子 -- 好像只是八块钱而已，加上我所有其他的付费用信用良好，财务公司不予理会，照样贷款给我。但从此我和Sears 断了来往。)