上海旗忠村，一亿分红给村民引发质疑 /中国上海暴政网

旗忠，以大师杯网球赛所在地而闻名，稍早之前的1980年代，他们就以农民进工厂、住别墅而被称为”华东第一村“。进入2000年后，旗忠村又迎来了第二轮“繁荣”。旗忠村周边的7个半村的土地(旗忠村本村土地1987年被征完)，共13000亩土地，统一以旗忠村的名义被征用起来，建设成为高尔夫球场、网球馆和高档别墅的聚集区。

这些被征用的农用地，在村民们看来已经累积出极大的价值。按照2005年旗忠村旗龙置业转让股份的价格看，一亩地的收益为100万以上，13000亩土地的总收益应该高于130亿。

10月12日，刚刚落幕的十七届三中全会通过了推进农村改革发展的决定。旗忠村的这笔土地“分红款”，正好发生在中央农村土地流转新政之后。

旗忠村村委书记高凤池回避了本报记者的采访。此前他透过《中国经营报》，承认了“(旗忠村)部分人年收入确实比较高，分配也不够公开”。

一份残缺的批文

旗忠村一共发生过两次大规模征地，一次是在1987年，一次则在2002年以后。尤其后一次征地，使得土地的巨大价值横亘在了村民面前。

承办大师杯网球赛，成为这个“华东第一村”近年扩张中最奋力的一跳。其在2002年一举提出了征地9000亩的宏大计划，其中，场馆建设1000亩，联动商品房开发8000亩。

对于这次大规模的征地，上海市府办、上海市发展计划委员会(上海市发改委前身)、上海市闵行区人民政府、上海市体育局等相关单位皆出具了相应的文件，予以申请以及批准。但这些文件的内容已经不能从公开渠道一一查到，唯一查到的一份文件还有两处重要内容被人涂抹，无法看清。

记者获得的这份文件名为”关于对上海旗忠森林体育城网球场申请土地优惠政策处理意见的报告“，文号为沪计调(2002)057号，由上海市计委出具。该文件显示，旗忠体育城网球场馆计划于2004年建成，场馆占地1000亩，联动商品房占地8000亩，总投资为14亿元左右。

在该批文下发之前，闵行区政府和上海市体育局还联名提出了两点要求，恳请市政府对“场馆及联动开发商品房土地的平衡费及土地出让金给予减免"，同时希望“以协议批租的形式给予供地”。

但计委批复的文件中，却有两处关键字样已经被涂抹。文件批复意见之一称，以场馆用地1000亩、联动开发商品房用地8000亩为最高限额，以市计委和市房地资源局等有关部门对场馆和联动开发商品房项目实际用地的批复分别作为依据，将需要……(后一行重要意见被涂抹)。

涉及市城投的出资问题，文件称，由于市城投公司承担大量市政基础设施建设任务，近日(当时为2002年)因成立市上海地产(集团)有限公司，又从市城投公司划出一部分资产，偿债难度更大，因此，我们建议由……(后一行被涂抹)。

记者随后在公司章程找到了具体实施的方案。公司章程第十三条规定，乙方(市城投)以该项目用地需向市财政缴纳的耕地开垦费、土地出让金以及该项目道路、天然气排管等大市政配套资金作为投资。

这个章程条款证明，市城投并没有实际投入任何资金，而是以本该上缴市财政的费用作为了市城投的出资。

批复意见之二是针对征地的方案，该文件建议原则上按照《上海市土地使用权出让招标拍卖试行办法》(以下简称《上海土地招拍挂试行》)，有关部门确定具体操作办法。

从内容上看，这个《上海土地招拍挂试行》虽与国土部下发的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(以下简称《招拍挂规定》)基本保持一致，却额外注明“经市政府批准以协议方式出让土地使用权的项目和市政府有关部门认定的旧区改造项目除外”。

而这份被涂抹过的文件就证明，旗忠村的土地正是“经过市政府批准”之列，可以游离于公开招标的流程以外。

据当地村民介绍，在这批征用的13000亩土地中，约有9000多亩属于基本农田。而由闵行区政府发布的征地方案公告中也提及大部分征用土地的性质皆为耕地。

从时间上看，征地方案公告的发布也远迟于实际征地的时间。2003年10月，工农村等几个村就陆续开展征地，2005年11月，旗忠体育城网球城投入使用，并分别租给上海大师杯网球赛以及第八届国际游泳锦标赛，作为比赛场地。但这些土地的征地方案公告则迟至2005年2月，才由闵行区人民政府发布。

34家置业公司切割？

追索土地去向的过程中，记者发现，旗忠集团将大部分土地都切割成35公顷以下的“豆腐块”，并注册了多达34个项目公司，并一一受让这些土地。

工商资料显示，这些小型置业公司有着惊人的相似之处。它们分两批成立于2004年8月12日和2004年12月30日，股份构成皆为旗忠集团出资450万元、旗忠房地产公司或旗忠驾驶员培训学校出资50万元，注册地址一律为闵行区马桥镇光华路2118号C栋。

记者到达光华路2118号时，未能在几栋半旧的办公楼内找到任何一家注册在此的相关置业公司，只有上海旗忠森林体育城经济园区有限公司等几家公司挂牌。上述公司工作人员对置业公司的办公地点不置可否。

这些置业公司的受让高峰开始于2004年。记者查阅了所有相关的官方网站，统计出2004至2006年间，这34家旗忠集团名下的置业公司共获得地块为6294.96亩，占旗忠村所有出让土地的8成之多。其中，2004年和2005年的出让规模达到了峰值，分别为2794亩和3120亩。

如此大规模的土地出让却通过了一次次不厌其烦地“拆解”来完成。根据记者查阅的上海市闵行区规划管理局颁发《中华人民共和国建设用地许可证》(以下简称《许可证》)，2004年-2006年间，上述34家置业公司受让土地的最小面积仅为12公顷，最大也不过31公顷。

而1999年实施的《土地管理法》规定，35公顷以上的基本农田(耕地)、70公顷以上的非基本农田的征用，必须由国务院批准。

似乎是与此相配套，这34家置业公司取得土地的方式并非“公开招标”，而是“邀请招标”。

中国土地市场网显示，这些“邀请招标”的土地成交价格奇低。以一块批准用地时间为2006年1月1日、编号为马桥镇177号的地块为例，其“邀请招标”的楼面成交均价仅为394.9元/平方米，即每亩价格26.3万元。若以之前一年2005年的公开数据比较，拥有旗忠村土地的相关置业公司“上海旗龙置业有限公司”就以股权转让方式转让名下所有旗忠土地，且受让公司又补交了土地出让金，两项相加，价格达到82万元/亩，是前者的三倍多。

两者的巨大差价，显然是由不同的招标方式形成的。国土资源部于2002年7月1日起开始实施《招拍挂规定》就明确规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

这9000亩土地的转让都在2002年之后，属于“商业、旅游、娱乐”的范畴，理应通过公开招标的方式。“邀请招标是一个最常见的‘玩法’，因为受让方必须是被邀请的对象，好控制。如果公开招标的话，这些地怎么可能这么便宜。”一位相关法律人士解释了两种招标方式的不同。

陆续套现

土地出让完成之后，2006年上海社保案发。这个征地-出让-地产开发的链条突然断了最后一个环节，而停滞下来。

以34家置业公司中的4家为例，上海超爽置业有限公司、上海雪真置业有限公司、上海热和置业有限公司、上海云府置业有限公司都是由旗忠集团和旗忠房地产开发经营公司(以下简称旗忠地产)两家投资设立。在旗忠地产的年检资料备注中称，截至2008年4月，上述置业公司均与旗忠集团联营，但因故至今未正式营运，挂账至今。

除去旗忠集团的相关置业公司，另有房地产大鳄也在这个土地出让盛宴中，通过非正常方式“获益颇丰”。其中，绿城森林高尔夫别墅开发有限公司(以下简称绿城高尔夫)获益最为明显。

这家绿城高尔夫的注册资金为1亿元，其中浙江绿城集团(3900.HK)占51%，上海绿宇房地产开发有限公司占股31%，北京中青旅创格科技有限公司占18%。其中，上海绿宇是绿城集团在上海的主要地产运作平台。

根据上海城市规划网公布的信息，绿城高尔夫于2006年4月分四次，以划拨方式获得了项目名称为绿城玫瑰园B块、C块、D块、E块四个地块共828.5亩的土地。

该官方网站上提供了由上海市闵行区城市规划局出具的“建设用地规划许可证”，许可证中明确表示“准予办理土地划拨手续”。

从2006年11月开始，绿城高尔夫的其他土地取得并没有通过划拨的方式。但自彼时至2007年，绿城高尔夫以非划拨方式获得的土地则仅为133.8亩。

而另一家国有土地大鳄中房集团，也隐现此间。有报道称，其在此开发的110栋别墅在2007年已经以1.2亿美元出售给凯雷，成功套现。

在2005年2月，另一家置业公司“旗龙置业”则更早地套现走人。其将全部股权以26000万港元出售给GISLINGHAM，后者以外资投资者的身份在2006年3月又支付了5894.8066万元土地出让金。公开信息显示，这家GISLINGHAM是一家在英属维尔京群岛注册的离岸公司，股东是李嘉诚控制下的和黄集团和长实集团，各占50%股份。

_(网文转载)

(此为打印板，原文网址：

http://news.boxun.com/news/gb/china/2008/11/200811200432.shtml)