中国农村第三次土地产权革命取得初步成功
   
   作者：WeiHua.He
   随着中共十七届三中全会的闭幕，有关中国农村土地产权归宿这一长期引发冲突与矛盾的问题可望妥善的解决。农村集体所有土地将收归国有，而农民对耕地、宅基地的承包使用权得到进一步明确。七十年的使用权，有转让、出租、承包、抵押、使用等几乎所有财产权。由此，解决了城乡土地价格双轨制的问题，为杜绝地方政府土地财政现象、为避免村干部私卖集体土地坑害农民利益的现象、为避免地方政府利益驱动的野蛮圈地与拆迁创造了前提条件。
   

   在这一轮中央政府、地方政府、农民三元格局的利益较量中，农民取得了对土地使用权的法定主体地位，是中央政府与农民联动的成功，是强制拆迁、野蛮圈地地方官僚及其开发商的败北。与此同时，长期以来歧视农民的城乡二元格局将被彻底打破。农民将作为一个职业，而不是身份，由中国公民自由选择。
   
   农民以土地抵押银行贷款来城市投资，以土地资本当量入股与外来资本合资，把土地承包、转让、出租给别人耕种都成为可能。农村土地的资本属性与自由流转将迅速改变农村自然小农经济现状，清除了农村经济发展繁荣的制度性障碍与壁垒，为农民自主、联合的集约化、规模化、现代化粮食生产创造了条件。
   
   地方政府“土地财政”的退场，将极大的降低房地产开发成本，清除地方政府的非理性城市化建设冲动，为自然成长、健康有序的中国城市化进程打下了坚实的基础。农村小产权房赢得合法产权资格以后，城市居民将可以和农民及其属下的房产公司直接洽谈购房事宜，避免了特权背景房地产商的哄抬房价和敲诈勒索。
   
   中国农村土地产权革命的成功，无疑将带来诸多方面的利好，其不可低估的现实意义及深远的未来前景，还难以预测。当然，也可能产生一些无法意料的不良后果与风险。但是在此，我们还是要为奋斗在农民土地维权第一线的人们喝彩，为顺应时势的“胡温新政”喝彩，为推动中国制度创新的强大社会动力喝彩。
   
   当然，在此之后，人们还将面临着官民之间难以意料的利益博弈。丧失法律与政策支持的地方腐败官员绝不会善罢甘休，他们将想尽一切办法扭曲中央精神，欺上瞒下、胡作非为的捞取一切可能的非法利益。如用强制性的手段强迫农民卖地、入股；如不考虑耕地保护的房地产开发；如独断专行无视村民利益、没有民主决策的强制性村镇发展规划等等。在没有司法独立、法治公正的情况下，弱势的农民还将面临依法维权的困境。但未来的前景已经越来越光明了。
   
   2008.10.14
   
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   专家：农村宅基地流转可能利空中国房价
   星岛环球网 www.stnn.cc 2008-10-13 　　
   
   三中全会日前通过《推进农村改革重大问题决定》，对此有专家称，此举是对中国城市化运动的推进具有十分深远影响，其中宅基地长期使用权可以转让给城市居民，可能利空中国房价。
   
   上海《东方早报》刊登署名凌家琪的文章指出，宅基地长期使用权可以转让给城市居民，恐或对中国房地产市场产生重大影响。影响之一是开发商获得土地的谈判对象从政府机构转向农民或意见领袖(如农村基层组织)。
   
   文章称，随着中国城市化运动的推进，大批城市土地已经被规划开发，新一轮的城市房产开发势必扩展到农村领地。农村的闲置土地必定成为开发商的“生产原料”。农民以什么价格、什么条件卖出闲置土地，政府在闲置土地的买卖中将会设置哪些壁垒，这些因素直接影响到农村闲置土地上建造起来的房产的价格。目前农村闲置土地的开发采用的是计划征用方法。据中国城郊经济研究会调查，土地用途转变增值后的收益分配：政府得60%至70%，村级集体组织得5%至30%，农民只得到5%至10%。如果土地买卖的谈判对象直接是农民，不仅使农民能够扩大收益，还将会形成相同地域相同环境下土地价格的下降。由此，住宅建造的低成本使开发商在市场不景气时，大幅度降房价成为可能。如果地价不降，房价肯定不能大降，在高地价高房价的市场中，任凭市场消费者采取观望态度，房价的大幅度下降是完全不可能的。
   
   虽然有专家认为，中国房价是市场需求决定而非成本推动。但低成本确实让房价大幅下降具备了可能。
   
   影响之二是农民完全可以自己成立规范化的房产开发公司，如果说卖土地类似于卖原料的话，农民组建的房产公司不卖“土地原料”，而是按照市场需求，对土地“深加工”后卖产品——住宅。这样的运作，相等于目前农村宅基地住宅的买卖，具有很大市场灵活性和价格回旋余地。以目前的市场状况看，农村宅基地住宅是按照竞争策略来定价，同一地区相同品质的住宅，商品房买8000元/平方米，农民宅基地的房子大约在5000~6000元/平方米。即使宅基地房买卖合法化后，宅基地房与城市商品房之间还会具有相当的价格落差。
   
   这个落差不仅仅是农民售房的要价低造成，而是由房产开发中土地买卖的次数决定。目前的房产开发，土地实际上经过两次买卖。第一次是政府把土地卖给开发商，第二次是开发商把房子造好，卖给社会公众，在房价中，包含着土地价格。土地是最大的成本，目前土地出让采用招、拍、挂的方式，使高价获得土地的开发商遭遇市场不景气时难以按照市场需求，随行就市，大幅度降价赢得脱手，在高地价面前，开发商只能拔高房价。相反，农民开发房产的最大价格优势，就是土地只须经过一次买卖，土地买卖直到房产销售时才发生(因为房价包含地价)。农民开发的房产具备极大的灵活性，能够市场兴旺时，价格定高；市场低迷时，价格定低，随行就市。
   
   若农村宅基地的流转放开按照上述路径运行，那么，将割裂已经形成的中国房地产价格体系，在房价梯度排列中，以梯度推进的方式对房价下降产生作用。
   
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   北京低调试行农村宅基地置换 变相变现地权
   
   星岛环球网 www.stnn.cc 2008-10-13 　　
   农村宅基地的流转，正在变得星火燎原。现在，这已经不再是天津、重庆、成都等综合改革配套试验区的专利了，在最为敏感的北京，农村宅基地的流转也正在变得可能。
   
   《中国经营报》报道，这是一项以“农民上楼置换宅基地用于商业开发和农业产业化”为操作路径的“低调改革”。目前，在北京市政府一、二把手的亲自“督战”之下，北京市国土局正在会同农业局制定具体的实施方案，并在近期确定试点范围。而一旦农民自住的楼房拥有城镇产权可供流转，农民土地的财产权将得以变相变现。
   
   谨慎者的“新动作”
   北京的首都地位，让这座经济总量排在全国第四的城市，在改革领域向来“谨小慎微”。然而这一次，一切看起来都会有所改变，而改变的起点恰是在最为敏感农村宅基地流转领域。
   
   “大概时间是十一长假之前，刘淇书记做了批示，要求对照天津的实践经验，结合北京的实际情况，在城乡结合部地区开展农村宅基地流转的探索工作。随后，郭金龙市长也做了内容相似的批示。”他说。
   
   尽管刘淇强调借鉴天津试点的经验，但北京最终选择的路径却与天津有所不同。北京的切入点在于宅基地的“置换”，即通过“农民上楼”——这一平房改楼房的方式，置换出一部分“多余”的土地，用于商业开发以及农业产业化开发。
   
   “具体说，就是试点范围内的农村居民的宅基地统一拆迁，然后将这些农村居民迁入这片宅基地上兴建的楼房。这样，由平房改为楼房，就有一大部分的原有宅基地被置换出来了，然后将这些土地用于商业开发、农业产业化开发。”在解释具体路径时，前述官员透露。
   
   关于这项“低调改革”的范围，北京市农委主任王孝东表示，很快将在北京的城乡结合部或新城周边，选择1~2个镇进行试点，以观后效。