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房地产的成本构成要素必须成为商业信息公开透明的首要因素，互联网是信息公开透明的最佳载体，任何用于商业开发的土地面积、拍卖价格以及在这块土地上开发的房地产总面积和每个单户型标地的建筑面积都应该可以查询的，房地产开发商所上缴税费的计算方式方法和一个地区房屋开发的社会平均成本以及一个地区房屋的销售情况都应该通过互联网公之于众以便于公众查询。
2、停止审批新的房地产开发项目，以销售率指标作为开发新地产项目的条件
在一般情况下，缓解商品价格过高的办法就是加大商品的供应量，解决房地产价格过高需要通过增加土地供应量增加房产的市场供应达到平抑市场价格的目的。但在中国现实情况下，由房产价格并不是由市场决定的而是由开发商单方面决定的，房屋大量空置并不妨碍房地产价格继续疯狂上涨 ，增加土地和房屋的供应量并不能达到抑制房价的目的，相反的只能起到帮助地方政府得到更多的土地出让金和其它相关好处以及带动更多GDP增长，开发商为了追求利益最大化，肯定也会一如既往的继续提高房屋的空置率也要将房地产的价格上涨下去，空置率的升高加剧了宏观经济的风险。
既然增加土地供应量不能达到我们预期的调控目标，那就反其道而行之，减少或干脆停止新开发的土地供应，以房地产80%的销售率作为土地重新供应的硬性指标，以一个区域内为标准（区域可以是市也可以是区、县甚至可以是乡、街道），近年新建商品房售出率在80%以上作为这个地区开发新项目的硬性条件，否则一律停止新开发项目。对于开发商，只有将其从前开发的所有项目的房产总合卖出80%才允许其开发新的房地产项目。这样做的好处是以销促建，建造的房屋都是以居住为最终目的，而且还可以以此制定房地产的市场参考价格，以单位面积的建筑成本加上个案的土地成本以及税费初成本就可以得出一个总成本的参考价格，开发商按80%销售率计算最高25%的利润率（也就是说参考价格是80%销售是个保本的底线），得出一个市场参考价以供买卖双方协商。如果有必要执行更严格的调控措施，可以将房屋的销售率定在90%以上，相应的最高参考利润率也就在11%左右。
3、住房实名制，实行家庭房产“两房一贷制”
如果实施了上述措施，房地产开发商作假，将手中积压的房子通过新开公司或自然人倒手伪造商品房低空置率的假象，那么之前笔者所说的以空置率硬性指标作为重新规划审批土地和建造新商品房的调控手段肯定要付之东流，有必要制定其它相关配套政策，防止有可能出现的政策漏洞。之前有专家建议中国抑制房地产炒作的发生，应该出台“一户一房制”，一户家庭只准许保留一套住房多余住房由国家回购。他的这个建议立刻遭到许多相关人士的反对，反对的理由是一户一房不符合市场经济自由买卖的基本原则，由国家回购加重了财政负担也不现实，一户一房也为假离婚的滋生造成了可能。我丝毫不怀疑这个专家的初衷是好的，但他的方案也的确有许多操作不便之处，本人对此的建议是在住房实名制的基础上实行“一户两房制”，一户家庭最多可以拥有两套住房，但每个自然人名下只能拥有一套房子，这样缓冲可以解决许多现实问题，也可以像某些经济学家说的那样，“中国经济发展的标志是家庭可以拥有第二套住房”，对于解决家庭期望改善住房条件没有卖掉旧房的时候也可以买一套新房，夫妻双方如果真离婚可以每人拥有一套住房等等，许多问题都可以迎刃而解。在市场经济下，房产也是个人资产，如果彻底禁止家庭和个人拥有多套住房也不现实，政府可以考虑出台相关政策，对于个人第一套家庭第二套住房实施低税甚至免税，而对于多套住房出台50%甚至是100%的高房产税率。对于商品房实施税费和信贷政策一刀切的做法并不合适，毕竟我们应该鼓励用于以居住为目的的商品房消费购房者，这也是让他们享受自我劳动成果和全社会经济发展的先决条件，以投资或投机为目的的购房者不应该是政策鼓励的目标，而对于破坏市场秩序的非法从银行贷款炒房的投机者更应该通过法律法规绝对禁止。
4、完善银行对开发商和个人住房的信贷机制
如果我们处理房地产问题失当，受冲击最大的就是中国的银行系统，现在已知的房地产开发商和个人在银行的信贷在万亿以上，如果房地产出了问题，那么对于本就资金偏紧的银行系统将雪上加霜，我们对此不得不加以注意，这只有通过完善信贷机制避免金融危机的出现。对于房地产开发商的贷款一定不能是长期贷款，只能是用于建设工期内流动资金周转的短期信贷，到了期限银行为避免风险一定要按成本价而不是按开发商单独制定的市场价回收抵押房产，如果某个开发商捂房惜售，一定让他拿自己的钱而不是占用银行的资金去捂房，只有这样才能降低银行自身的风险。对于个人信贷统一提高利率的做法是不适当的，实质上是在抑制消费不利于经济的发展。正常的做法是以区别方式对待个人房产信贷，对于以居住为目的的购房者为了促进消费在其有偿还能力的情况下鼓励贷款，前面提到“一户两房”，银行只能给家庭的一套住房提供按揭贷款，如果想改善住房条件购买第二套住房，必须将前一套住房贷款还清后才可以重新贷款购房。
5、解决弱势群体和低收入群体的基本住房问题，增加城市廉租房供应
国家针对不同收入人群制定了不同的住房供应政策，低收入贫困人群不可能像高收入人群那样通过购买商品房，只能居住在国家或单位提供的廉租房，廉租房应该是政府向贫困群体提供的一项社会福利，但正如中国几乎所有的社会福利支出总是滞后于经济发展一样，中国各地买不起商品房的人群尽管占人口的大多数，但房地产开发的绝大部分都被普通商品住宅所占据，而廉租房因为难见效益而被各地方政府冷落。宏观调控的一项基本社会职能就是维护社会的公平正义，维护最底层民众的基本权益和基本人权是维护社会贡品正义的根本体现，也是经济良性发展和社会和谐的基础性保证，如果从宪法保护人权的高度保护居民最基本的人权之一—居住权，政府有义务向所有的低收入群体中的无房者提供廉租住房。千万不要在以国家贫穷财政困难为由拖延包括廉租住房在内的社会福利制度的实施，在连续多年税收及财政收入大幅增长的背景下，只要我们合理规划财政支出的使用，大幅降低行政成本，包括廉租房在内的社会福利是可以期待的。
中国房地产领域另外一个具有广泛争议的话题是向高收入人群和贫困人群两者之间的中低收入人群提供的经济适用房，对经济适用房持赞同和反对意见的两派人士在观点上针锋相对。其实经济适用房的出发点不失为一个好政策，但在现行体制之下由于各种各样的原因导致经济适用房出现太多的问题既不经济也不适用，以北京为例，在商业信息透明度匮乏的情况下，公众很难知道每平米4000元左右的经济适用房价格是如何计算出来的，大多数中低收入群体买不到也买不起数量上本来就捉襟见肘的经济适用房，另外还存在经济适用房单套户型面积超大、炒作楼号等许多非正常现象，本来是为维护社会公正的政策却被歪曲为更加不公平，这不能不让人感到遗憾。其实，如果我们国家的房地产宏观调控政策实施到位，商业信息充分透明，房地产行业能够回归市场经济的理性，普通商品房的价格低于现有经济适用房的价格也是可能的，到那时也许经济适用房也许就失去了它存在的价值了。
6、妥善处理拆迁问题，辽宁棚户区改造经验应该在全国推广
拆迁，始终是中国城市建设和房地产开发领域的热门话题，各地方政府从各自利益出发，总是对城市老旧房屋拆迁和农民土地使用权的征收乐此不疲，因为这样既可以为各地的招商引资提供可利用的土地资源，同时又在“逼迫”被拆迁户额外添上毕生的积蓄加入到购买商品房的大军中来。拆迁问题，尤其是某些地方采取的暴力拆迁倾向已经成为社会不稳定的根源。拆迁过程中的纠纷几乎全部是由货币化安置引起的，多数住户对政府或开发商单方面制定的安置价格难以满意。在动迁过程中应该更加人性化的尊重被拆迁户回迁还是货币化安置个人选择意愿，按照国家相关规定，在动迁原地盖商业住宅的如果户主有要求应该按着相关政策予以回迁，原居住地改变土地使用用途的，应该在方圆一公里半径内按回迁标准给住户安置住房。
最近两年辽宁实行的棚户区改造经验值得向全国推广，抚顺原棚户区的一户居民一家三口年前搬进的60平方米的新居，房主原有棚户房计算面积32平方米，45米以内每平交600元，另外增加到60平米每平米交900元，总共只交纳了2.13万元等了不到一年的时间棚户区居民就有了自有产权的60平米新居。辽宁省主抓的民心工程惠及城市最弱势的棚户区居民，政府靠国家开发银行的信贷投入一些，但也通过对部分土地的回收为将来招商做好准备，其实这是一个多方共赢的拆迁解决方案。其他地方的老百姓可就没有此等幸运了，最近通过群众投票而为公众熟知的北京酒仙桥危房改造陷入到了僵局之中，原有30平方米平房要得到一户66平方米的楼房住户要拿出11万，这是承受改革阵痛的产业工人们所无法承受的价格。这里面还是一个信息透明的问题 ，也许与北京当地动辄上万元的房价相比，11万算不得什么，但对于一些曾经为了国家贡献一生的老工人来说，他们并没有享受到他们当初投入计划经济时应该享受到的各种实际利益，更不用说分享改革开放时代经济发展的成果了。政府出于公心也应该解决这些历史遗留下来的老百姓实际困难，但在危房改造过程中政府和开发商都要从中捞一笔，而这些都要住户承担其中的大部分费用不能不让人感到心寒。如果像辽宁棚改那样高效运作，只要政府不在棚改中捞取好处即使不投入让群众满意也是可能的。因为棚改使土地容纳的居住人口数倍增加，可以节省大量的土地资源，用节省下来的土地资源搞商业运作，所得资金全部用于棚改，棚改住户只需拿出少量的增加面积房款（只收取建筑成本，一切税费都当免除），只有这样才可能产生类似辽宁棚改那样的共赢局面。
首发议报第310期
(如何让房地产回归到宏观调控的正常轨道 全文完博讯www.peacehall.com)[上一页][目前是第2页]
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