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物业管理革命与城市民主（《1989后的中国》之二八）
2003年中央电视台“3·15”消费者权益日晚会的主要内容之一，就是城市居民的物权保障。这一天的清晨，央视优秀主持人王志在“面对面”节目中采访了“刁民”王海，主题正是王海谈业主权利。若干年来，中国的法律是制定得很多了；但是，冷静地观察之后就会发现，所有涉及保护人权、公民权的实质法律大多告缺。没有民法，没有新闻法，没有结社法，更没有政党法……不是人大代表没有提案，而是提了多年，年年都提，当局硬是冷处理。今年的人大代表有31人就业主权利保护问题提出议案。“两会”结束以来，少数优秀报纸发表了一些专家、居民的意见，督促人大赶快制定出一个好的《物业管理法》来。这一工作意义重大，我这里也来谈一些想法。我希望一切有正义感的人们都要对这一问题给予关注。
一、物业管理公司不光彩的历史
几年前我关心物业管理，发现的问题主要是：物业管理公司是政府房管所的派出机构，还是政府垄断在物业管理领域的直接延续。后来有了一点变化，一部分物业管理公司甚至挂上了外国公司的招牌。我并不知道物业管理有多复杂，只是觉得中国老百姓的住房品味与“先进”的物业管理有点不相称，好像请时装设计师设计工作服。实际上与很多商品的名实关系一样，“外国”只是一个“理念”，牌子是外国的，具体运作还是中国的，表面上不是政府派出机构的物业管理公司，实际上还是靠了政府的安排才获得了经营机会，并且因此而有了官方作风和派头。例如小区业主们在小区内开会，竟要由物管公司来批准；物管公司经理竟能发号施令、开口闭口对业主们说这违法、那不合法；甚至小区保安也有了公安警察的嚣张。于是，例如在南京就出现了业主入住之后与物管的矛盾越来越多的现象；出现矛盾后，业主们或拒缴物管费，或上访，或静坐，或强烈要求更换物管公司，甚至激化到身体的、暴力的冲突。虽说物管市场化允诺多年了，但实际上没有落实。在矛盾面前，业主方还是“弱势群体”。
这两年我对物管的关心更加具体了。首先，我发现所有的物管公司都是乘开发公司的班机从天而降的。其次，由于政府现行物管政策对业主委员会的成立施加的种种限制，使得业主委员会不能及时成立。这期间即使业主对物业管理公司有意见，一般也无法起作用，而正是这一段时间，空降物管公司与开发商、与政府各相关部门，得以从容建立了牢靠的关系，这更增加了以后利益调整的难度。物管公司在承受着业主对包括政府、开发商的几乎所有不满的同时，也得到了可观的回报。再次，即使业主委员会成立了，对物管公司的监督还是有心无力，业主们究竟有哪些不容怠慢更不容剥夺的权利是模糊的。最后，最最根本的问题是：业主委员会与物管公司的基本关系究竟应当是怎样的？实际上，这也包含了业主委员会与政府职能部门的关系。
二、政府职能部门与业主自治的关系
现在中国还只有五花八门的物业管理法规，而没有物业管理法。以南京市2002年4月1日开始实行的《南京市物业管理办法》为例，这个条例的总则部分不见“业主委员会”也不见消费者协会的身影，强调的是政府组织实施、监管和物管公司的“有偿服务、自负盈亏”、“自主经营”、“享受第三产业的优惠政策”。紧接着总则的“第二章”便是“业主自治管理”，而第一条就说：“业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。”这一条说得是对的；但是，这一条不但应当进入而没有进入“总则”，在全部办法中更未得到一以贯之的体现。
现在的一个普遍存在的问题是新建小区的业主委员会不能及时建立（老住宅区基本没有）。相关规定说：“物业管理区域内，已经交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已经超过一年的，应当由所在区物业管理行政主管部门指导召开首次业主大会，选举产生业主委员会。”这里的问题有：第一，由于中国的房地产开发商，一般都采取期房出售方式。实际上业主与开发商签订购房合同时，已经有许多方面需要监督开发商的后期完工工程。很多开发商售房广告、售房宣传与实际情况差距甚大，私自变动与合同建筑约定不合的情况更是屡屡发生；这些问题根本不是入住之后的物业管理环节能够解决的。为什么不能将业主委员会的建立提前规定为“开发商出售首批房至三分之一即可建立业主委员会”呢？其实，南京有的小区业主们在没有一家入住时即“非法”成立了业主筹备会；但因为属于“非法”，故行之维艰，动辄就要进行追咎。事实上，“已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已经超过一年的”小区，基本上都没有建立业主委员会，逃过了形同虚设的政府验收环节。因而大量建筑过程中出现的问题，都成了业主们难啃的骨头。这些都说明，业主委员会建立的时间应当提前。
第二，南京的“办法”说是“已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十（广东省规定：百分之二十以上入住业主提出书面申请——引者），但使用已经超过一年的，应当由所在区物业管理行政主管部门指导召开首次业主大会，选举产生业主委员会。”可是，超过了一年甚至两年了，假定分散的业主中有人舍得花时间、精力与物管公司打交道，或者跑到政府房产管理局去提出申告，则犹可一说；可是谁愿意这样呢？特别是谁有代表权呢？没有代表权，物管公司对各种反映、政府行政主管部门对申告不加理会怎么办？一次次地作无望的奔波么？
按道理，政府主管部门应当能够及时知道、及时来到小区进行及时“指导”。可是，别的都知道，就是记不住及时“指导”，尤其是三请四邀也不肯到来，怎么办？
再看小区基本上没有“公告栏”或者“业主之声园地”。即使所有业主都有同一个想法想向大家表达，也只能同样地将同一个想法闷在心里。否则怎么办？一个个去敲人家的门串联？或者随便写在一张什么纸上、随便贴在一个什么地方？“第一个权威通知”怎么产生并起作用？
第三，成立业主委员会用得着政府部门审批么？如果有了及时公布于小区的相关法规，第一次业主代表大会为什么非得由政府“指导”召开不可？业主们没有自行召开的能力？我想是有的。我不知道“指导”的必要性何在？南京的“办法”第二章第十一至十三条详细规定了业主委员会成立的过程，例如：召开第一次业主大会必须事先向政府主管部门提出申请，获得批准后方可召开；业主委员会选出后还必须经由政府主管部门审核、认证、批准、登记。总之，满足一系列不算简单的条件，才算正式产生。我觉得业主委员会由业主大会选出后，只需去政府部门作简单登记即可，不需要往往会难坏业主的审核批准。有什么不当或者出现了违法现象，政府自可依法追究，而不必在业主委员会建立上大做文章。同理，第十五条规定的“业主公约”似乎也没有必要经过政府批准；因为，既然是业主公约，只能作用于订约的业主之内，相当于“村规民约”甚至“家庭公约”，是业主自治范围内的事情，没有必要受政府行政的前置干预。
事实上，与大多数省市不同的少数省市正是这样规定的。例如2002年8月颁布的《广东省物业管理条例（修订草案征求意见稿）》第二十八条的规定是：“业主会应当自第一次召开会议之日起十五日内，到所在地的物业主管部门办理登记，业主会自登记之日起成立。”这里仅仅说是“登记”，而没有任何“审批”的意思。这一点，广东的条例是正确的。
据报道，广州目前有1200多个住宅小区，截至2002年上半年，只有约260个小区成立了业主委员会。而在这260个小区中，业委会能成功更换被强派的物业公司的小区更是凤毛麟角。广州这一比较文明的城市尚且如此，可见政府给业主设置的障碍之坚硬。
限于篇幅，其他一些方面不一一论及，只说一个物管费用的价格问题。我认为，既然是业主自治，就不存在政府批价问题，而只存在业主与物管公司之间的讨价还价或者谈判的问题。居民区的情况千差万别，同一个小区甚至同一幢楼内还有具体复杂的情况，政府凭什么给他们批价？
综上所述，政府职能部门的权力太大了，必须加以限制，否则业主自治只能是空洞的字眼。
三、 “李鬼”压“李逵”
正因为政府干预太多（当然是有利益因素的，如今的政府部门哪会干与利益无关的事情？），才使得业主自治出现困局。看两个实例——
实例一：
2002年12月9日上午，广州市白云花园小区一队黄衣保安在情绪激动的业主们的簇拥下，展开了对蓝衣保安“把守”的小区所有保安亭的“争夺战”。黄衣保安属于小区业主委员会通过招标聘请的“新管家”——广东华信物业管理有限公司；蓝衣保安则属于广州市道路扩建工程办公室旗下的广州市悦华物业管理有限公司，是该小区的“老管家”。“新管家”要进驻，而“老管家”拒不撤出，业委会便带领业主们上演了“强力夺权”的一幕。
小区业委会主任师笑天告诉记者，已被业委会罢黜的悦华之所以拒交物业管理权，主要是背后有其上级单位——扩建办在“撑腰”：“一套人马，两块牌子，政企不分，他们根本就是一家人。”小区管理混乱。据师笑天说，2002年初迄今，小区内已发生破门、破窗偷盗案件十多宗，另有一辆汽车、数十辆摩托车被盗，“安全都保证不了，他们管理了什么？”……但扩建办并不认同业主们的投诉，称这是“在师笑天的带领和鼓动下，无中生有，小题大做，千方百计制造各种事端。”还指控师笑天等业主破坏安定团结和小区稳定——“将整理的材料像‘文革’时期的大字报一样在整个小区到处张贴，使整个小区的住户人心惶惶……严重破坏了社会的稳定，直接煽动群众与政府作对。”对于扩建办所列举的业委会种种“劣迹”，师笑天称“懒得辩驳”，因为“业主对我们的支持已很能说明问题”。（取自2002年12月19日《南方周末》作者金凌云）
实例二：
2002年5月后，南京市玄武区美林苑业主戴培忠等人先后两次在小区内公开发出《关于自发筹备美林苑业主委员会的倡议》，但每次都被小区物业管理部门——银翔物业管理公司的人员制止。8月24日，银翔物业贴出通知，称不日内将就小区成立业主委员会开展工作。8月27日傍晚，银翔物业工作人员让各家业主填写了有关筹建业主委员会的征求意见表。次日早晨，戴培忠等人又贴出了征集业主签字的告示：《为什么不能同意委托物业公司组织筹建业主委员会——致美林苑诸位美邻》。2002年8月31日至9月7日，小区共有约110名业主签名提出《美林苑业主权利和建议》，强调“业委会不授权给物业管理公司和开发商筹建”，随后通过戴培忠分别向南京市玄武区房产局物业科（以下简称“物业科”）及南京市物业行政主管部门递交了《关于美林苑业主发起筹备业主委员会的申请报告》，正式提出要求自选业委会。而银翔物业则在此期间公布了业主征询意见表的统计结果，称已有98％业主同意授权委托物业公司筹建业委会。据此，银翔物业也向物业科提出筹建业委会筹备组的申请。2002年12月1日，一个由物业科、银翔物业管理公司、小区开发商、当地派出所代表及4名业主代表组成的美林苑业委会筹备组成立。……主张“民选”的业主们则认为银翔物业是“暗箱操作”，因此向物业科提出抗议，并再次在小区公告栏张贴公开信。而这次，业主们与小区保安因保护和撕毁公开信发生了肢体冲突，惊动了警方。
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